资产评估例题7.docVIP

房地产评估的成本法 注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损 旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。 （一）估算重新构建价格 1.估算重新构建价格的思路 可采用房地分估的方式。 土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。 注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种： (1) 复原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacement cost） 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。 2.建筑物重新构建价格的估算 （1）工料测量法（工料估算法） 该种方法评估中一般较少用。 （2）分部分项法 （3）单位比较法 （4）指数调整法 （二）估算建筑物贬值 1.建筑物贬值的概念和原因 实体性、功能性、经济性三种贬值 2.建筑物贬值的估算方