近期房价走势之我见.docxVIP

近期房价走势之我见徐晓明 2011311405之前浏览网页偶然看到一个趣闻说，如果让女性在房子和丈夫之间做出选择的话，超过一半的女性会选择前者。姑且不谈是否真有人去做这样一个调查，也不谈是否是人心过于现实使然，只从中国房市现状和国民普遍心理来说这样的结果也许并不是那么出人意料。先来看看近期房价走势。去年国家发布“限购令”以调控房价，直到今年四五月份全国房价均有小幅下降，但在6月份全国70个城市的房价环比涨幅为0.02%，终结了连续8个月的“负增长”局面，其中25个城市房价上涨，且一直截止到刚刚结束的9月份，全国房价走势都基本呈现为小幅上涨。在国家限购政策调控下，依然出现房价反弹的现象，又加上其他国家相继出台的一些政策，比如美国的QE3，之后房价的何去何从，引发了人们热议。对于中国房价的走势一直有自己独到见解的财经评论员牛刀，日前再次放言，认为中国房价是一场即将被戳穿的骗局，坚信不久中国房价就会发生一次断崖式下跌。他的依据主要是以下两个：第一由于计划生育和出国的原因，从今年开始，25岁至34岁的婚龄人口急剧减少50%，导致最有需求的群体瞬间缩减一半；第二，中国的房价与家庭年收入之比为20~30：1，北京上海杭州等地甚至高达40：1，远远超过世界银行的标准5：1，联合国制定的标准3：1。而“地产大嘴”、华远集团董事长、中国金融博物馆书院理事会主席任志强则放言明年三月之前房价将会暴涨。他从供应角度分析，一方面，由于很多城市只完成了当年土地供应计划中10%的任务，必然会造成后期土地供应减少而产生的市场供应量减少；另一方面，在扣除保障性住房的投资后，真正影响房价的商品房的投资是下降的，说明未来的预期供应量会大幅度下降。他预计明年3月份左右原来的全部库存就会消耗掉，而新的增量又上不来，就会产生市场供应量严重不足的恐慌，房价从而上涨。而我认为，近期房价会持续上涨。第一，从前几轮调控来看，刚开始小有成效，但政策稍有放松市场就马上出现反弹。今年6月份房价一出现小反弹，7月份国家就做出了一系列的回应：央行强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房；国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹，造成功亏一篑；国土部和住建部联合发文，要求坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹；国务院更是第二次派出督查组对全国16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展了专项督查。为何要督察？首先是为了进一步抑制房价、督促地方政府更好地执行调控政策；另一方面，今年以来，部分地方政府或明或暗地放松调控力度，导致部分地方调控政策落实不到位，没有真正产生调控效果。这就说到问题的关键了。就地方政府的利益而言，他们是不希望国家调控房市的。具体而言，房价的上升带来地价的上涨。这一方面提高地方政府的土地出让收益，另一方面，以土地作为担保，地方政府可以通过融资平台的模式从银行体系得到更多贷款。而这使得地方政府有财力投资当地的基础设施建设和经济建设。基础设施的改善和经济的快速发展又反过来进一步推高房价和地价，拉高房地产和相关行业。这样一个过程对于地方政府和开发商来说是互惠互利的过程。如果楼市比较低迷，地方的财政收入和经济就会有所下滑，地方政府就有意愿和驱动力去放松调控。于是，在楼市调控这件事上，中央与地方政府一直处于博弈状态。所以想要调控房价，就要解决中央与地方的矛盾。地方政府越来越渴望土地财政，中央为防止地方动摇就要解决初级财政问题，使中央地方互相协调从而保证政策被更好地实施。而中国土地面积太大，地方区域发展程度不一，事情做起来会很慢，想控制住房价则还需要一段时间，所以近期房价还是会上涨。第二，从需求方面来说，国民对于房子的需求一直居于高位。首先是基本的生活型住房层面。有人说中国人口多而耕地少所以房价高，其实这是错误的。如果13亿中国人都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。提到人口向城市聚集，就不得不提到中国的城市化。中国一直在推行城市化的发展战略，提高城市化发展水平。相对于农村的贫穷落后，大城市的诸多优越条件吸引人们纷纷挤向大城市，想在大城市安家落户，这就使得大城市及其周边地区住房供不应求，导致房价高涨不下。城市化使得大城市人口过于密集，像北京在人口高峰期可以达到2300万人，即使城市化带来诸多城市病，人们仍然挤向充满机会的大城市以追求更好的生活。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就