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印尼工业园项目策划书 2015年5月 印尼工业园项目策划书 一、我们想做什么 二、我们能不能做 三、为什么在印尼做 四、项目的具体策划 一、我们想做什么 详述：收购当地农民的土地，经一级开发后作为建设重工业园区用地，并进行招商引资，最终建成包括有焦化厂、余热回收发电厂、镍铁或钢铁冶炼厂、水泥厂在内的具有山西特色的重工业园区。 简述：在印尼做工业地产开发。 商业模式：收购土地，完成三通一平建设，然后出售土地获利。相当于中国土地储备中心做的事。 案例：广西农垦中国印尼经贸合作区 二、我们能不能做 1、外部条件 （1）项目性质是地产开发符合主业方向，易通过国资委审批 （2）符合国家一带一路战略方向，能获得中国政府支持 （3）符合印尼国家战略方向，能获得印尼政府支持 我们能不能做 2、内部条件 （1）资金实力：集团具备一定规模的资本金出资能力和配套的融资能力 （2）国际商务能力：海外经营30年的经验是项目成功的重要基础 （3）基础设施建设能力：集团建设经验能保证又快又好做完建设，缩短项目周期 我们能不能做 结论 从外部条件看，我集团做印尼工业地产开发项目没有任何障碍，能轻松获得政府的各类批准； 从内部条件看，我集团具备做印尼工业地产开发项目的基础条件，只要项目本身技术和经济可行，就能做。 三、为什么在印尼做 1、印尼是海上丝绸之路的重要一站-海上丝绸之路就是习近平于2013年在印尼提出的 2、印尼是东盟的当之无愧的领导 3、印尼政治稳定 4、印尼经济总量大且增速高 5、印尼正在走工业化道路 6、印尼工业地产商业模式成熟-企业主导而非政府主导 7、自然环境、人文环境好 四、项目的具体策划 项目名称：印度尼西亚共和国山西工业园 承办单位：山西建筑工程（集团）总公司 预计投资总额：7亿人民币 项目选址：印尼东爪哇省泗水市拉蒙岸县 占地面积：500公顷(总规划500公顷，一期建设200公顷,后续随用随扩 ) 四、项目的具体策划情况 四、项目的具体策划情况 四、具体策划 项目内容：收购当地农民的土地，经一级开发后作为建设重工业园区用地，并进行招商引资，最终建成包括有焦化厂、余热回收发电厂、镍铁或钢铁冶炼厂、水泥厂在内的具有山西特色的重工业园区。 山西建工自主建设规模为：1000万吨驳船码头、130t/h水处理工厂、通水管网、排水网、通电网、通路、通讯、场地平整、围墙、3000㎡办公楼 项目股权分配：山西建工集团（100%） 盈利模式: 收购当地农民的土地，经一级开发后出售或出租。 四、具体策划 经济效益估算： 购地成本： 以200,000印尼盾/平方米计，折人民币100元/平方米 200公顷×10000×100=2亿元 基础设施建设投资5亿元。 总投资共7亿元。 园区销售价格按120美元计（更靠近泗水的MANYAR的AKR工业园价格为150美元/平米），净销售面积按土地的80%计，销售收入=200×10000×120×6.2×80%=11.90亿元 毛利=11.9-7=4.9亿元 按5年完成全部售地算（其中建设期2年），年毛利约为1亿元。 具体策划 项目背景： 自2014年1月印尼矿业新政的执行，迫使印尼目前的矿主将建立冶炼厂的事情提上日程。2013年10月习主席访问印尼期间，中国政府与印尼政府签署了设立3-4个大型工业园区的协议，随后中国政府出台了8项优惠政策，印尼政府将配套12项优惠政策，以吸引中国投资者在印尼投资的工业园区项目。 应对众多建厂的企业找不到的合适工业园区入驻的局势，利用我公司在印尼泗水前期跟踪土地的优势，对园区进行整体开发。 发展重工业是大势所趋，小冶炼已经有建成的，焦炭需求将逐步放大。 四、具体策划 选址理由： 1、基本满足建园的基础设施 该地块位于东爪哇省，该省是印尼的第二经济大省，经济基础较其他岛屿发达，其首府泗水，是印尼第二大城市。泗水有国际港口，有国际机场，中国的货船、飞机都可以直接抵达泗水。我们选择的地块距离首府泗水市约80公里，柏油马路直接通到园区，交通较为方便，建设期物资运输从泗水国际港口直接可以运到厂区。该地块临海，能够建设散货码头，用于将来的镍矿、焦煤运输，海水还能用于冷却。 2、电力方便 东爪哇省电力供应充足，印尼电网覆盖了该区域。 3、丰富的人口基础 印尼人口总数接近3亿，其中1亿多人在爪哇岛，我们选址在东爪哇省，也是人口密集的地区，泗水是最大的工业城市，为将来招募技术工人提供了有利人口保障。 4、当地招商引资积极性高 通过东爪哇省和拉蒙岸政府的洽谈，当地政府非常重视园区开发招商引资，对我们的项目落地在当地非常欢迎。东爪哇省政府、当地县政府都将协助我们解决当地审批有关事宜。 5、距离第二大城市较近，便于招商引资 具体策划 重大风险点 政治风险：较小，且可以投保中信保对外投资