小户型公寓专题报告.ppt

合肥融科智地政务区项目精装修公寓发展建议 谨呈：合肥融科智地房地产开发有限公司 合肥市主要公寓项目分布情况 提供室内装修，交付时即可直接入住或出租。此类物 业分布广泛，将成为未来小户型的重要趋势； 代表物业：铂金汉宫、城市驿站、 城市驿站-精装修小户型公寓 地理位置：站前路与敬亭山路交叉口 项目简况： 户型集在30--60㎡。共计240套。总价在10-15万之间； 装修标准： 一期116套精装修公寓； 乳胶漆墙面，强化木地板，卫生间墙面瓷砖,卫生间地面 砖，进户防盗门,智能化系统(对讲门,安全监控系统,宽 带网), 有线电视,空调,热水器,橱柜,电磁炉,抽油烟机， 水槽,卫生洁具。 租赁情况：500—600元/月（50㎡） 酒店式物业管理配备了健身房、棋牌室、自助洗衣房、外卖等 月半湾－精装都市青年公寓 地址：经开区翡翠大道文锦新城西 容积率：1.6 建筑面积150000平方米 总户数222户，200套精装修公寓以30-64㎡小户型为主 装修状况：精装修 价格走势：07年2月开盘价铬2900元/平方米，目前价格在3500元/平左右 客户：以经开区周边企业员工、大学城教师、医生为主，部分市域投资客， 居住为主，占80%左右 铂金汉宫——马鞍山南路首席小户型公寓 占地面积：5.4万平米； 总建面：20万平米；公寓面积8万方左右；建筑形式：4栋25层公寓产品：50平米一房，均价5200元/平；50平米挑高两房，均价8700元/平； 推售策略：07年1月开盘，一期推出1栋公寓约360套，现销售率在200套左右 主要客户：以合肥市客户为主，外地淮南、六安、深圳等地客户为辅；自住客位马鞍山南路区域客户为主，占70% 核心价值点： 复式挑高公寓，产品附加值高； 荣事达品牌菜单式精装修； 智能新风系统； 星级数码影城配套 劣势： 没有设置煤气、天然气管道 仅装修卫生间，装修品质差，标准在150-200元/平米左右 华邦 光明世家——5.4米挑高公寓 地处安徽省合肥市蜀山区与政务新区交界处； 总建筑面积:400300平方米 ； 容积率2.2 秉承了新文化地产理念，建筑语汇简洁明快，通过墙体的凹凸、条形码式样的栏杆、立面大色块的巧妙撞击来表现新式风格的鲜明特点 正润凯旋公寓-58-78平米的LOFT户型 公寓：位于繁华大道与翡翠路交汇处 住宅挑高5.3米，单层面积58-78平米，双层空间享受，总户数291套。 价格：2007年9月开盘，目前均价6000元/平方米 上堤——商景旅三位一体的混合开发商业综合体中的商务公寓 用地面积139.1亩； 总建筑面积187520平方米； 建筑密度44.1%，容积率1.99； 一期2万平米上堤精品景观商务公寓； 主力户型：30-60平一房，60-80平两房； 核心卖点： 完善的商业配套，包括国际酒店、娱乐、购物中心、大卖场等； Boutique理念，细节品位、个性风格、完善设施、贴心服务； 温莎杰座 地理位置：胜利路与凤阳路交口处 项目简况： 总建面16万平方米，由5栋高层住宅和4层商业裙楼组成。1号楼为小户型公寓。 毛坯房交付，小户型公寓近500套：共有5种户型（47、46、45、60、84平方米不等），以45-50平方米为主。 客户：以周边区域贸易、物流商务人士为主，包括部分外地客户，自住占70% 开盘销售价格：在3900元/平方米左右 从各楼盘的户型配比看，无论平层还是挑高产品，小面积区间户型所占比例较大，并且总供应量在2-3万平方米 目前市场上大面宽，观景阳台为主要创新方向，这将使本项目的主要方向，同时应尽量减少纯北向住宅 总结1：从四个主要区域公寓发展情况看， 产品上不存在差异，主力客群具有明显的区域性和行业性 总结2：合肥/政务区小户型公寓的演变过程 公寓出现的基础条件：商务市场的成熟是公寓出现的前提条件，政务新区距离商务市场成熟还有至少两年时间 合肥市其它区域公寓出现的基础条件 从政务新区城市功能产业链所产生的终端看，本项目有发展公寓的机会 小户型公寓客户比例分析——投资客、自住客占比例相当，部分办公自用客户 投资客户心理分析 客户来源：合肥全市范围；部分省内（淮南、蚌埠、六安等地）及省外市（深圳、上海等地）投资性客户； 客户特征：共同点为有较高的稳定收入；已经有舒适的生活条件，多为二次、或三次置业；有现代的理财观念和投资意识； 置业特征／关注点：关注总价和未来升值潜力 　　具有开阔的视野和先进的观念，看好中长期中国的经济发展和房地产发展潜力，非常希望通过投资房产来提升整个家庭的财产性收入和经济保障。他们不一定有很高的收入，不希望投资面积太大的房产，太大会对现有生活产生影响，因此希望投资面积不大、