金天帝广场运营策划书.docVIP

 金 天 帝 广 场 运 营 管 理 可 行 性 建 议 闫 飞 2012年6月 前 言 从业10余年，在我所经历的职场磨练过程中，使我懂得，任何企业都存在自身难以解决的问题和矛盾，有时总在取舍之间，有的来自公司自身业务的难以推进，有的是企业现状与自己的设想总是有很大的偏差与距离，而有的是企业自身内部的管理不顺畅。每个企业家都会深处于这个漩涡中，因为他缺少可以信赖的经营团队，缺少拥有足够战斗力的员工，缺少能够帮助他决策的参谋。一个人的精力毕竟是有限的。然而，每个成功的企业家对自身却充满了无限热情和自信，包括对自己建造的大楼。就像自己的孩子一样，父母始终认为那是最好的，我认为凡事要以客观为准，经商要以市场为准，有进有退，这样才会立于不败之地。 “谨慎做人，果断做事。”是我的工作原则，来吉祥集团这些日子，通过观察，与部门负责人的沟通，了解到目前吉祥公司存在的部分管理问题，列举如下： 1、企业缺少团队观念，部门之间有矛盾，缺少沟通，只有监督，只有举报； 2、部门工作职责不很明确，有些重大问题进展不顺利，没有明确主管部门进行跟进，适时进展汇报（如：消防验收，工程质量协调等）； 3、企业目前工作重点不明确，什么是主，什么是辅？各自为政。 4、个别部门负责人讲资历，论辈分，不注重团结。 5、缺少公司正常有效的工作例会，工作没有计划性，方向性，相互之间缺少沟通配合。 6、部门及部门负责人缺少考核、竞赛、奖励机制。 7、企业缺少有效的员工培训（之前有，但没实质效果），员工业务素质参差不齐。 8、同时我也看到了我们物业一线人员认真负责的工作态度，经营管理人员，客服人员的工作积极表现，为企业献言献策的热情。 忠言也许会逆耳，但不言却是一种不负责，美言只是一种奉承恭维，实话即是负责。 第一部分 金天帝广场商业环境的分析与定位 金天帝广场地理位置现状： 是中山东路延伸与新华大街交汇处，向南有学校，五星酒店，中山东路主要以电子，通讯，数码购物的商业集聚地，目前有艾博，诚信，颐高，以及其他通讯专营旗舰店，网通营业厅等，向东紧邻老商场“新世纪”。 SWOT分析： S（优势）：1、地理位置处于呼市成熟商圈之内，商业坐标黄金点。 2、金天帝广场完善的物业配套，公寓，写字间已经精装修，目前近300辆停车位，安防服务系统健全。 3、拥有良好的人流量，处于城市高端消费群体居住区。 4、周边商业业态的单一化，为我们创造弥补型业态的定位机遇。 W（劣势）：1、楼体外立面商业氛围不足，经营定位不能凸显。 2、现有车辆交通拥有盲点，不是特别方便出入；车辆不 适合载客，放客停留。 3、目前1—5F定位“海宁皮草城”，体量过大，且皮草行业不属于聚集人气的业态。 4、1—5F布局属于环（回）形，购物空间不是很开阔，单层使用面积不够3000平米。 5、目前租金定位较高，在物业设施功能优势不能完全体现的前期，市场竞争压力较大。 6、7--9层装修完毕，格局、装修风格受到制约，有些不能满足商户使用需求。 7、精装公寓设在11--19F，而写字间在20--24F，不符合规划设计，公寓失去私密性。 8、个别物业管网存在问题。 O（机会）： 周围商业结构特点，缺少贴近生活，商务交际，休闲、娱乐等功能性、高端消费综合型业态，因此，给我们创造了错位经营的良好机遇。 T（威胁）：同行业的竞争，不可避免，包括锦江之星，波士，颐高等对我们都会有冲击压力，租金较为便宜，给我们带来很大招商难度，结合之前招商部提供的调研数据，针对性的制定招商条件，合理的优惠政策，物业标准等等，放水养鱼，才是稳妥之举，并找出自身优势，物超所值之处，贵的合理之因。 困难总会存在，机遇同样并存。 综上分析，经营业态整体定位：以商务办公、精装公寓、品牌餐饮、休闲娱乐、运动健身等高端功能型服务类为主，建议购物只做一少部分。 第二部分 楼层业态规划设计 商业大楼的运营，总是在不断发展变化，经营业态在市场运作一段时间后，经过与市场的磨合，需要进行局部的调整，才能最终准确定位。由于1-5F已经与“海宁皮草”签订合同，以下虚拟规划作为后期弥补性参考建议。 1F：通讯营业厅。（联通、移动、电信营业厅；手机旗舰店） 2F：品牌连锁餐饮。（王丽、小肥羊、全金城、好伦哥等等） 3F：咖啡厅+女子SPA中心。（上岛、名典、昨日重现咖啡厅等；欧莱雅SPA中心，风尚之韵美容SPA生活馆等等） 4-5F:海宁皮草精品店。 6F：电影宫，电玩城。 7F-9F：商务VIP会馆 1