2009年南京城中板块市场调查报告1112215278..docVIP

南京写字楼市场现变局 楼宇经济效应日益明显 ——城中板块市场调查报告 刘 双 庆 二OO九年七月二十日） 目 录 第一篇 南京房地产市场宏观分析 3 一、区域分析 3 二、2008年南京市民生活水平分析 3 三、南京区域房地产销售分析 4 第二篇 南京楼宇市场分析 8 一、南京楼宇市场概况 8 二、 影响南京楼宇市场的因素 9 第三篇 项目地周边市场竞争分析 10 一、项目区域分析 10 二、市场需求分析 23 三、媒体分析 24 第四篇 项目SWOT分析 25 一、项目SWOT分析 25 二、SWOT规划构想 26 三、SWOT分析总结 27 第一篇 南京市房地产市场宏观分析 一、区域分析 1、区域概况 南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。南京又是著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市。 南京为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城。南京的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色。南京是江苏省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。 南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。 2、用地规模 南京主城城市建设用地为243平方公里，人均城市建设用地2010年为81平方米，远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片（旧城）以发展第三产业为主，强调环境品质的提升和历史文化特色的体现；东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色的同时，加强设施配套和功能完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善的综合性片区。 西片是主城的重要新区，具有以商务、体育、文化等功能为主的新城区的中心功能；居住与新业相协调的中高档居住区的功能；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。 二、2008年南京市民生活水平分析 1、南京市GDP发展状况 南京市经济总体保持了较快发展。2008年，全市GDP完成3650亿元，年均增长12%。近四年来，南京市经济进入新一轮高增长期，2004—2008年GDP增长速度分别是17.3%、15.2%、15.7%和12%，年均增长速度达15.8%。 2、南京人均可支配收入持续增长 2000年以来南京人均可支配收入不断增长，基本保持和城市GDP相近的增幅，从2003年开始人均可支配收入破万并且保持每年不低于10％的高速增涨，南京居民的消费水平不断提高。 3、南京近几年人均居住面积情况 城市人均居住面积从2000年的10.1㎡增加到2005年的24.3㎡，5年的时间增长幅度达到140%。2001年后基本保持一个稳定增长的阶段。 三、南京区域房地产销售分析 2009年上半年里，南京楼市多见量价齐升，据相关数据统计，2009年1~6月份，南京楼市成交40078套，成交总面积达到436.4万平方米，日均成交221套，销售金额302，1048，3377元！“今年上半年卖的房子，赶上了去年一年！”南京市商品住宅成交量较去年同期增长6成多，房价也随之呈逐月攀升之势。南京市的老盘、新盘在告别战战兢兢严寒的2008年的同时，吹响了上市“集结号”。 下半年，南京预计约3.5万套商品房上市，上市面积达366万平方。其中，城中约1500套、河西约5000套、城南约2500套、城东仙林约1400套、城北约3000套、江宁约8000套，江北约1.3~1.4套，且房源形态多样化。 1、城中板块：轻舟已过万重山，乘风破浪会有时。上半年上市479套，成交2404套，当月供求比连续6个月小于1，且连续3个月小于0.1。改善型和投资型需求爆发，城中板块受益最大，去库存过程逐月提速，厚重的库存压力终于基本消除。由于上市高峰已逐渐过去，后续上市量将持续萎缩、低位运行，投资需求的强势回归有望推动房价的强势上行。 2、河西板块：气吞万里如虎，新一轮升势水到渠成。上半年上市3035套，成交5021套，当月供求比除了3月份略大于1以外，自去年12月起已经几乎连续7个月小于1。北部龙江板块和南部奥体板块均已处于开发尾声，中部江东板块的放量尚需时日，河西板块上市量暂时性断档的局面难以