2015年3月24日淄博遠景·勃楠苑项目营销策划报告.pptVIP

项目定位 主要选取与本案竞争性较大的项目，通过市场比较法加权得出项目均价。 选取的楼盘为：黄金国际、名尚城市广场、荷塘月色、艾伦庄园。 其中， 荷塘月色为联排别墅均价，5800元/㎡； 艾伦庄园为联排别墅均价，6200元/㎡； 黄金国际价格为中央观景豪宅均价，8000元/㎡； 名尚城市广场为其高层客厅挑高户型均价，5200元/㎡。 价格定位 楼盘 项目 荷塘月色 艾伦庄园 黄金国际 名尚国际 本案 区位位置 18 7 6 15 14 14 交通条件 7 4 3 7 6 6 周边配套 10 3 3 9 8 7 自然环境 9 4 8 8 7 7 产品品质 17 15 15 9 6 13 内部配套 12 7 10 9 7 7 景观规划 12 11 10 9 10 9 工程进度 8 5 5 7 3 3 销售进度 7 3 3 4 4 4 总计分 59 63 77 65 70 （注：本项目定价主要参考因素细化为9项，各单项的权重确定主要依据我公司多年的定价经验和本地市场中其对销售及价格的影响程度。） 项目定位 价格定位 楼盘 项目 荷塘月色 艾伦庄园 黄金国际 名尚国际 权重 25% 25% 40% 10% 均价 5800 6200 8000 5200 得分 62 73 86 67 比准价格 1720.34 1777.78 2909.09 538.46 计算价格 6945.67 通过上表中计算价格相加得出本项目的均价为：6945.67 元/㎡，到开盘时根据市场情况再进行调整；假设本项目到今年10月份开盘，建议开盘均价应在7500元/㎡左右。 分层定价建议： 鉴于本案一、二层赠送地下健身室、超大车库及前后私家花园，占据了小区的绝对资源，开盘时定价可在8500元/㎡左右。 三、四层和五、六层占据的资源较少，定价应较一二层低很多。五六层虽然楼层较高但因为有电梯、赠送顶层大面积露台，且其面积较小，建议和三四层价格大体相同即可，开盘价在6500元/㎡左右。 项目定位 价格定位 现有车库出入口各8个，建议减少车库出入口个数，增加地下环形路线，从而释放出社区景观大道部分道路用地，打造社区景观中轴，提升整个社区入口的标识性和环境档次。 规划车行入口 规划车行出口 产品调整建议 规划调整建议 车行出入口调整之后示意图，如上所示。 建议车行入口 建议车行出口 产品调整建议 规划调整建议 原面积 515 419 380 350 349 298 290 270 260 240 230 195 调后面积 378 298 305 260 260 178 228 182 180 168 175 173 紫园户型面积调整如下所示（单位：㎡）： 紫园户型面积调整后配比如下： 面积区间 160-180㎡ 180-230㎡ 230-280㎡ 280㎡以上 比例 12.8% 30.1% 38.3% 18.2% 产品调整建议 户型调整建议 首先来看紫园的户型调整： 本项目目前户型搭配： 楼层 一二层 三四层 五六层 户型 六房两厅四卫 六房两厅四卫 六房两厅四卫 面积 325.03 306.52 246.46 比例 33.3% 33.3% 33.3% 为了降低市场风险，更好的促进销售，建议本项目户型配比如下： 面积区间 160-180㎡ 180-230㎡ 230-280㎡ 280㎡以上 比例 20% 30% 30% 20% 产品调整建议 户型调整建议 其他方面户型调整建议： 主卧室开间3.9米过小，建议增大主卧开间尺寸 主卧室开间过小，建议增大； 增加户型的多样性、灵活性，如适当增加小面积叠加别墅户型的比例、把部分产品调整为单层别墅产品对外销售，降低风险； 边户增加拐角窗、东西朝向落地窗的运用； 销售过程中，每户搭配固定位置车库销售； 产品调整建议 户型调整建议 户型参考-150㎡ 产品调整建议 户型调整建议 户型参考-220㎡ 产品调整建议 户型调整建议 产品调整建议 户型调整建议 产品调整建议 立面调整建议 外立面色彩单调，缺少变化，色彩平淡，风格不够鲜明，在淄博市场没有冲击力。 毛面石杂拼、仿陶面砖杂拼强化建筑肌理质感； 石材、涂料、木、铜、钢、玻璃等多种材料有机组合； 除了“构成”上的体块对比，还可通过窗户形式的变化、装饰性墙面的镂空将立面的“虚实”对比进一步活化，使立面效果不仅具有强烈的冲击力，而且富有细腻的灵活性； 产品调整建议 立面调整建议 减少车行出入口个数，打造水景景观中轴 产品调整建议 景观调整建议 产品调整建议 景观调整建议 参考图片一 参考图片二 名尚城市广场 1、项目概况 名尚城市