房地产开发与经营(武汉市房地产2012预测与分析).docVIP

房地产开发与经营 ——武汉市房地产预测与分析 随着国民经济的发展、城市化速度的加快，近年来，中国房地产市场发展一片“欣欣向荣”的景象，购房热潮一波接一波，房价一涨再涨，房价新高不断被刷新着，房地产市场，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。武汉市作为在部主要的城市，同样面临着这样的问题！ 一，武汉市国民经济发展现状和分析： 武汉作为中部地区的主要城市之一，这几年来经济发展较好，从大的方面来讲地区生产总值连续突破3000、4000、5000亿元，2010年达到5515.76亿元较上年增加945亿元，增长14.7% 15个副省级城市中排名保持第五据统计，2010年，全市主要经济数据全线“飘红”：规模以上工业总产值6424.59亿元，增长28.4%；全社会固定资产投资3753.17亿元，增长25.1%；社会消费品零售总额2523.2亿元，增长19.5%；城市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%；农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%预年GDP可达到6259.51亿元。 武汉市这几年的GDP一直在保持着快速增长的态势，但其中有很大的一部分是占在房地产这一块，这几年，政府每年都买了不少的地，可是，武汉的地是有限的，所以武汉市不可能一直大量依靠地土这一块来发展经济的，现在，政府对地土的依赖性还是很强，并且会在一定的时间内还会相当依赖地土来发展经济的，所以，在以后的几年里，武汉的经济还会以快速发展的态势向前发展，但是好景不会太长，而且最终政府不会过份的依赖地土来发展经济而转向工业甚至是其它服务业。 武汉市虽然经济发展较快，可是在全国重多大城市中，武汉的人均收入是偏低的，众所周知，武汉人均工资在全国的重多城市中排名很低的，所以，武汉经济虽是在较快的发展着，可是人均收入增长并不太快！ 二，武汉市房地产市场现状和分析： 现状： 房价上涨过快，房价过高，近期缓和甚至出来小幅度下降 近年来，武汉市的房价节节攀升，特别是从2008年以来，价格不停上涨，特点是上涨速度快，涨幅大！ 上图为前两年来武汉房价走势图，我们可以明显感受到房价上涨的速度的，不过还好，那是2008年以前的，2008到到2011年这三年之前是房价上涨最快的的三年！ 长久以来（2004-——2010）武汉房价上涨的成因分析： （一）供需不平衡 房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2- 3 年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。 上图为2005年的统计结果，若现在计算，再加个3—6年的话（这样则正好是2008年到2011年这个购房热情高涨的时间），则最需要购房的刚好是15—19岁和20—29岁的这两个阶段了，因为在中国人的观念中，房屋的地位被放大的过分重要了，特别是结婚的时候，图中，15—19岁20—29岁的这两个阶段就是结婚购房最高的阶段，在中国，结婚购房最多的是两种情况，一者是结婚时父母购房，二者是新婚自己购房或是攒上几年有能力再购房，按这样两种情况来说，刚好都在这两个年龄段中！所以，这几年就是房屋需求量特别大的时候！ 从供需方面来看主要还有其它两个方面：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。 除开2010 年2 月，从2009 年3 月起，武汉楼市销量已连续11 个月过万套。进入4 月，40 家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策方向后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，2010年3 月，支撑楼市销量绝大半集中在5000 元/ 平方米左右及8000元/ 平方米以上的楼盘。根据亿房网研究中心的数据，3 月，全市商品房销量占比中，价格在5000- 6000 元/ 平方米左右的楼盘比例为28.18%，8000 元/ 平方米以上的为24.06%。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房源