一般因素和区域因素模板.docVIP

第二部分 地价影响因素分析 一、一般因素 影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政策和自然因素等诸多方面的综合，它包含了城市经济发展水平、产业政策、人口与城市发展、土地利用规划、地理位置等,通过土地供求两方面的不同作用，从而影响城市总体地价水平的变化。 1、城市资源状况 （1）地理位置 重庆位于北纬28°10＇-32°13＇，东经105°17＇-110°11＇之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，幅员面积8.24万平方公里，南北长450公里，东西宽470公里，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。 重庆是我国著名的“山城”，地势由南北向长江河谷逐级降低，西北部和中部以丘陵、低山为主，东南部靠大巴山和武陵山两座大山脉；长江和嘉陵江把主城区分割开，交通受到限制，给房地产的开发带来一定影响，房地产建造成本比其它大城市高。 （2）气候、水文 重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等特点。区域内水资源丰富，有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等，水资源丰富。 （3）土地资源重庆市土地总面积8.24万平方公里折合12359.9万亩，农用地616.34万公顷折合9245.1万亩占土地总面积的74.85%人均耕地0.084公顷建设用地52.86万公顷折合792.98万亩，占土地面积的6.42%建设用地以外延拓展为主，用地规模未利用地154.19万公顷折合2312.89万亩，占土地总面积的18.73%可开垦为耕地的后备资源匮乏，且分布相对集中可开垦为耕地的3.29万公顷(折合49.36万亩)，占未利用土地的2.1%。在可开恳为耕地利用地中，有1.61万公顷(折合24.22万亩)集中分布在开发难度较大的黔江开发区2884.62万人，而常住人口已达到2919万人，城镇人口达到了1605.96万人，城镇化水平为55%，高于全国城镇化47%。再加上有钱人将购房作为一种投资，使市场需求量不断上升，拉动了房价的上涨。 重庆人口密度略大于全国平均水平，目前城镇化率距2020年70%的目标差距还较大，说明重庆土地资源负重较大，耕地资源和人口矛盾较为突出，保护耕地资源，大力促进农村剩余劳动力转移，积极推进“农转非”工作，对重庆来说意义重大，从而会加大对城市建设用地的需求。 综上所述，重庆作为承接东部发达地区和西部资源丰富地区的直辖市，地理位置优越，土地资源、江景资源丰富，近年来更是发挥着对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展，已成为中国西部最具投资潜力的特大城市。 2、社会经济发展状况 2011年，全实施“民生十条”和“共富十二条”，全市经济发展又好又快，实现了“十二五”良好开局。市生产总值亿元，。地方财政收入达到2179.37亿元，增长6.%。固定资产投资8264.33亿元，增长23.2%。3594.4亿元，同比增长15.9%。工业总产值达到11996.54亿元，增长%。全年城镇居民家庭人均可支配收入元，同比增长1%。1-92889.00亿元，比上年同期增长15.7%，扣除价格因素影响，实际增长13.5%。2012年1—3季度，重庆开放型经济高位运行，进出口总额突破400亿美元，同时出口额进入全国前10位；外商直接投资持续高速增长。据统计，全市实现进出口403.61亿美元，同比增长1.2倍；实际利用外商直接投资60.19亿美元，同比增长42.0%。全市经济发展速度加快，也促使土地价格上涨。 3.交通条件 重庆是长江上游重要的交通枢纽，水、陆、空运并向发展，现已实现了江海联运,全面完成“8小时重庆”通达工程及“半小时主城”畅通工程。在路运方面：2012年主城城市道路里程将突破3800公里，建成区网密度将达6.3公里/平方公里以上，打通周期性堵点10个；高速公路已形成“二环八射”，?正在规划“三环十射三连线”；铁路已有渝怀铁路、达万铁路、遂渝铁路，2012年将全面推进一、二、三、六号线“四线七段”共123公里建设；一号线沙坪坝至大学城段，三号线二塘至鱼洞段、六号线上新街至礼嘉段、六号线礼嘉至悦来会展中心段，共68公里建成通车。另外达万铁路电气化、渝怀二线、渝黔铁路、兰渝铁路、成渝复线的开工建设，也将使得未来重庆交通的进一步优化。在空运方面：江北国际机场扩建、万州五桥机场等，将重庆打造成为西南地区国际航空货运枢纽。?在水运方面：借助长江这天然水道，实现江海联运，高阳货运码头、青草背专业滚装码头、寸滩集装箱码头等一批重大交通工程建成投入使用。综上所述，重庆市交通条件不断改善，必将带动整体经济的发展，从而激活土地市场，促进地价上涨。15.38%，成交土地面积1939.2万平方米，同比去年增长14.59%，成交金