20080723航天国际中心项目市场调研及定位2008年7月25日浅析.ppt

1 目标界定 关键词：Key Words 建设可持续发展的全球先锋城市 与香港共建国际都会 深圳未来中心在哪里 创建“差异化”的城市空间 南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展 深圳渐进式转型三部曲 实现人口规模适度控制 关键词2：深圳湾滨海金融区，未来泛珠三角的经济中心 全球顶级国际都会中心商务物业特征:高品质|城市符号|高科技化、智能化的商务集约体 功能混合活跃城市生活 深圳湾金融商务区崛起，形成了完整的深圳“城市商务轴” 后海填海区被称为“深圳湾金融商务区”，是继福田CBD后的深圳又一中心 蛇口东填海区西区规划为超百万平米的居住用地，将成为深圳新崛起豪宅板块，极大的增加财富阶层和提高物业价值 蛇口东填海区总用地面积315.41公顷，规划总居住人口5万人，共分为20个地块。 西区规划为超过百万平方米的居住用地；东区为口岸区。 蛇口东填海区西侧的澳城、后海公馆等住宅项目，2007年销售；其他蛇口东填海区待建的三湘、宝能、卓越维港等项目，均规划为豪宅。 蛇口东填海区，将成为深圳一个新崛起的豪宅板块。 2010-2012年左右综合质素极高的国际滨海都市中心逐步形成。将云集高端居住人群、高端商务人群、高支付力旅客，商务办公和居住需求得到进一步放大 区域内配套，大牌云集： 写字楼市场政策背景之金融政策 写字楼市场政策背景之交易环节政策 写字楼市场政策背景之税收政策 南山区产业结构将逐渐优化，以第三产业为主，将吸引越来越多的高新技术企业入驻南山区 O7年上海写字楼高租金、低空置率表现出写字楼市场的强劲需求 上海08年写字楼趋势 2008年北京写字楼市场新增供应量巨大 甲级写字楼租金将适度提高 08年甲级写字楼供需趋势 典型甲级写字楼展示 典型甲级写字楼展示 典型甲级写字楼展示 主要城市市场分析总结 07年办公物业集中分布在中心区、南山等地区，总面积达438922平方米 与历年办公物业的出售量相比，07年办公物业出售体量下滑明显 从各区写字楼市场供应比较看，南山写字楼市场与中心区并驾齐驱，充分体现深圳多中心商务组团发展态势。 各区新增写字楼供应量的比较，充分验证了多中心共同发展的良好态势 2007年深圳写字楼市场销售面积总计约26.5万平米，成交均价23241元/平米 在各区的写字楼销售以及价格比较中，中心西区和南山区价值凸显，写字楼供需较旺 07年下半年写字楼购置客户中，自用比例提升，投资客户明显减少 写字楼客户类型中，继续以私营企业为主，外资企业以及个人投资写字楼数量下降 私营企业购置客户，以注册资本在500万元以下的中小型企业为主 客户的关注点发生了变化，07下半年客户对首付和首付成数敏感度有所提升 三大片区写字楼市场小结 深圳市写字楼未来五年的发展趋势 写字楼市场分析小结 天利中央商务广场成交客户分析（写字楼） 天利中央商务广场成交客户分析（写字楼） 地铁2号线将在2010年前通车，六个站点贯通前海片区，将极大缩短与福田、罗湖距离； 南山商业中心站距离本项目仅100米左右。 项目地点：香港旺角砵兰街 建设规模：总建面近16.7万㎡ 一栋59层的甲级写字楼 一座15层面积近6万㎡的大型购物商场 一栋42层656个房间的五星级朗豪酒店 发展商： 鹰君集团+市区重建局 建筑设计： Jerde Partnership美国捷得国际建筑师事务所 王欧阳（香港）有限公司 投资总额：110亿港币 建设时间：15年 颠覆性元素1:西九龙最高建筑物 策略推导：国际滨海、高科技化一站式商务集约体 策略分析：以高科技专属化特点突破市场竞争，凸显一站式智能商务价值，并结合项目区位价值和景观资源优势，打造的生态高科技、全方位商务综合体，与竞争对手建立区隔 选择我们正确的发展模式：——现代未来式科技化生活趋势的倡导者 客户定位 客户定位 当然，我们也存在无法回避的劣势—— 劣势1：未来竞争压力巨大 劣势2：新兴发展区域，区内配套不成熟 目前南山中心区已建成及在建的写字楼+商业总建面已近一百万平米，而项目所处的区域未来仍有大量的商业性质办公用地启动。巨大的开发和供应量，对项目形成较大的竞争压力。 南山现有商业中心区域已初步形成，主要以保利文化广场和海岸城广场为龙头，形成一个新兴商圈，本项目所在区域属于填海区，与该商圈有一路之隔，商业氛围不浓厚，配套不完善。 劣势3：临近城市主干道，有一定的噪音 项目北边为滨海大道，西边为后海滨大道，两条都是车流量较大的城市主干道，对本项目将形成一定的噪音影响； 劣势5：“双边问题”——处于目前南山商业商圈边缘，处于未来南山商务金融区边缘 本项目位于后海滨大道以西，向东是现有南山成熟商业中心，向西是未来商务金融中心，中心辐射能力弱，对打造未来的中心地位有一定影响。 劣势