赠送面积专题讲座课件.ppt

2.5 双电梯独立前室核心筒 实施方法： 按图实施，后期业主自行封闭作为玄关。 优点： 1、每户电梯前室为赠送面积，提高产品溢价率。 2、无拆改成本。 3、属合规设计，无审批和验收风险。 问题： 1、前室为半私密空间。 2、业主自行封闭后，能更私密，但有消防隐患。 二、2.不计容不可销售纯赠送 – 电梯前室赠送 2.6 公共走道内设置二道门 在实际使用中部分公共走道空间可给私人用。 实施方法： 按图实施，后期业主自行封闭作为玄关。 优点： 1、每户电梯前室为赠送面积，提高产品溢价率。 2、无拆改成本。 3、属合规设计，无审批和验收风险。 问题： 1、前室为半私密空间； 2、业主自行封闭后，能更私密，但有消防隐患。 二、2.不计容不可销售纯赠送 – 公共走道二道门赠送 2.6 将地下车库部分面积赠送首层客户 与地下车库连通的建筑物主体正下方空面积可砌筑隔墙与地下车库分隔后赠送给首层住户。 存在的问题： 1、将车库的面积变为库房，车位的个数怎么保证； 2、必须在规划验收和实测后才能将此部分变为库房。 一般不提倡这种做法。 如能将此部分面积设计为地下设备用房或管道间（层），还可进而将其公摊至本楼各住户，取得公摊销售面积与首层客户销售面积单价提升双重收益。 二、2.不计容不可销售纯赠送 – 地下车库赠送 二、赠送面积方法 3. 计容而房产测绘不算的面积 3.1 高于2层的阳台不计算建筑面积 北京：有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度达到或超过两个自然层高度，视作阳台无顶盖，不计算测绘建筑面积。但计入容积率。 此情况属于开发商损失的面积，属于给客户的赠送面积。 不建议使用。 二、3. 计容而房产测绘不算的面积 – 错层阳台 * * * * * * * * * * * * 设计和施工阶段都按真飘窗来做，将飘窗的顶盖做成和上一层的地板相同的结构，在验收和测绘完成后，将飘窗的下部地板和墙体去掉，以下部地板为基础重新装修。 * * * * * * “赠送面积”专题讲座 2014年5月 提 纲 一、赠送面积方法依据简介 二、赠送面积方法 1.不计容但房产测绘计入房产面积的可销售面积（有时需要后期改造）；此面积不赠送，却是开发单位赚取的附加价值 2.不计容也不算入房产测绘面积而确实可扩展出客户使用空间的，属于客户的附加价值。 3.计容而房产测绘不算的面积，这是开发单位损失的面积，属于给客户的赠送面积。 一、赠送面积方法的依据 赠送面积是地产行业最常见的提高产品附加值的方法。利用规划计容面积和房产测绘面积的偏差，增加可出售的面积。利用《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005），《房屋面积测算技术规程》的规定，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“赠送”给客户，从而增加房屋的实际使用面积。 规划计容面积依据是《建筑工程建筑面积计算规（GBT50353-2005）》，各地均有实施细则。 房产测绘面积依据《房屋面积测算技术规程》，各地均有实施细则。 现阶段规委的规划验收和建委权属测绘相互信息尚未联网。所以规划验收测绘和权属测绘出具的报告面积可能不一致。 注： 由于各地的计容规范和测绘细则不尽相同处，本文仅已北京地区为例。 一、赠送面积方法的依据 由于大中城市的土地开发成本不断上升，相应分摊到每平米的建筑成本也成倍增长，为了降低成本和销售单价从而增加项目的市场竞争力，变相增加容积率就成为了新的课题，而户型中的赠送面积是变相增加容积率的最好方法。 从建安成本的控制，保证户型各空间尺度及利于报批通过等角度分析，通常中小户型设计中的赠送面积占到户型总面积的10%-15%比较适宜，而大户型的赠送在5%-8%左右比较合理。 二、赠送面积方法 不计容不计容但可销售面积 （有时需要后期改造） 二、1.不计容但可销售面积 – 设备平台 1.1 房屋内结构性密闭空间 - 设备平台 房屋内结构性密闭空间；与室内不连通的结构性开敞空间。不计算容积率，也不计入建筑面积。 在开门封闭后可改为居室，赠送全部建筑面积。 实施： 报规图纸显示设备平台与室内无门联通，只开窗；设备平台无维护结构。规划验收完毕后统一开门封闭，变成一个房间。建成后再进行权属测绘。 要求： 实测面积和预售面积差值和预售面积相比超出3%（含＞和＜）后，业主有权退房；如不退房则在超出面积3%之内的需要业主缴纳房款，超出3%部分不用交款，免费送给业主。 优点： 赠送较多面积，提高产品溢价率。 二、1.不计容但可销售面积 – 内天井 1.2 建筑内天井 建筑内天井不计算容积率，也不计入建筑面积。 在加楼板封闭后可改为居室，赠送全部建筑面积。 实施： 报规图纸显示为内天井，主体主体结构预留增加楼板的条件。规划验收完毕后统一加楼板封闭改