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房地产行业环境探究 　　摘 要：行业环境是企业生存和发展的空间，对企业生产经营活动的外部环境有着重要影响。本文从房地产行业发展现状、行业生命周期、市场结构和竞争机制、行业变革驱动因素以及行业成功关键因素等方面进行分析，以助于房地产企业制定相关发展战略。 　　关键词：房地产；行业环境；竞争 　　行业环境是企业生存和发展的空间，对企业生产经营活动的外部环境有着重要影响。但凡企业制定发展战略，均应精确分析，以便有效把握行业环境带来的机遇，尽量规避威胁。由此，通过阐述和分析房地产行业的发展现状、行业特点及发展趋势等，将对房地产企业的发展战略研究具有启示作用。 　　一、行业发展状况 　　1、国际房地产业发展 　　日本是亚洲最先进入发达国家的国度，经过二战后半个多世纪的起落，房地产企业的发展和市场培育日趋理性和规范。[1]上世纪80年代，日本房地产短期内涨幅巨大，投机者利用上扬的股票和账面利润投资房地产，致使房价飙升。最终，日本央行升息力度不断加大，股市崩溃后，楼市泡沫挤破，纷纷跌至谷底。进入21世纪方得以恢复，进入新一轮增长周期。 　　全球经济的运行因美国次贷危机发生巨变，同时影响中国经济发展。2007年4月，美第二大次级抵押贷款公司，新世纪金融州申请破产保护，紧接着，房地美、房利美两大按揭金融机构亦接连亏损，被迫退市或将成为结局。美政府采取一系列措施，打算抑制危机蔓延，通过加大货币发行量、连续降息等手段，一定程度上使形势趋于缓和。此次金融危机的蔓延，致使大量海外投资逃离美国，流向中国等发展中国家。而面对大规模外资流入，中国金融和房地产市场势必受到冲击。应对次贷危机给中国带来不良影响的措施，是从中国金融领域及房地产的经济实体领域着手。 　　2、近期国内房地产业发展 　　2012年中国房地产政策坚持房地产调控不动摇，国土资源部发布公告，全国住房用地计划供应总量，由17.25万顷调整为15.93万公顷，减少7.7%，与历年实际计划相比，远超历史最高水平。支持自住型合理需求，国家发改委住建部表示，完善首套住房优惠政策。央行支出满足贷款需求，通过公积金贷款调整额度，首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，2012年上半年两次降存准率，三年来首次降息，成交量稳步回升。 　　房地产市场整体转好。房地产企业积极拿地，储备基金进入土地市场，纷纷上调年度销售目标。大规模大地背后是大举融资，土地资源与资金流向少部分企业。从而促使行业内部分化加剧，大型企业逆势下持续增长，竞争优势明显，推动标杆房企份额不断提升。与此同时，企业集中度继续加强，中小型企业，以跑量为主，以价换量。 　　全国投资开工增势回落势头趋稳，重点城市供应成交大幅回升。部分楼盘在此前促销获得较好业绩后，取消折扣甚至略微上调价格。北京等地中高端楼盘活跃，带动整体均价结构性上涨。就不同区域和城市看，东部和一线城市投资略有放大，新开工降幅缩小。一二线城市成交量回升显著，价格企稳回升。三线城市，成交不佳，价格平稳。二手房成交量上行，价格在经历了波动后，趋于稳定。土地供求明显低于往年，出让金降幅显著。房产企业加速推盘谨慎拿地，销售业绩稳步增长，部分城市中心地段高溢价成交。 　　目前，房地地产行业重要指标的企稳回升，表明市场反弹，并非意味市场进入量价齐升的拐点。指标企稳对行业平稳发展有利。房地产对宏观经济的推动作用有望增强。从政策方面看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量回升。开发企业资金状况有所好转。房价或因财政政策宽松继续升温，鉴于房产企业投资量、库存开发面积均为历史新高，投机性需求受严厉的调控性政策影响，需求同比仍有下降 　　二、行业生命周期 　　经济学商业周期理论认为，经济的增长方式从来都不是按部就班、一成不变的。一个国家可以好几年的经济扩张和繁荣，就像20世纪90年代的美国。而接下来的也许就是一场经济衰退，甚至是一场金融危机。或者，在极少数情况下还可能会出现长期的经济萧条[2]。行业发展需经历幼稚期、成长期、成熟期和衰退期四个不同阶段。 　　企业发展的两个关键因素，即行业发展的整体情况；企业在行业中所处的竞争地位。对二者进行及时分析和掌握是企业发展进程的关键。只有掌握企业所处行业周期，才能决定企业在所属产业中应采取何种战略，或进或退。 　　我国宏观经济周期约为五年，房地产业也呈现同样的周期性。目前由于受投资增速过快、收入分配不均、城乡发展差距扩大及全球经济衰退等因素影响，中国经济陷入相对低谷期。房地产调整周期始于2004年初，于2007年至波峰，目前进入周期下行轨道，楼盘销售的下滑、房价的松动，使整体形势较严峻，房地产业步入调整期。综合市场现实表现和诸多迹象，不单是相关本周期房价变化的调整，也是房地产业多方面的综合调整。 　　三、市场结构和竞争