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房地产行业环境探究.doc
房地产行业环境探究
摘 要:行业环境是企业生存和发展的空间,对企业生产经营活动的外部环境有着重要影响。本文从房地产行业发展现状、行业生命周期、市场结构和竞争机制、行业变革驱动因素以及行业成功关键因素等方面进行分析,以助于房地产企业制定相关发展战略。
关键词:房地产;行业环境;竞争
行业环境是企业生存和发展的空间,对企业生产经营活动的外部环境有着重要影响。但凡企业制定发展战略,均应精确分析,以便有效把握行业环境带来的机遇,尽量规避威胁。由此,通过阐述和分析房地产行业的发展现状、行业特点及发展趋势等,将对房地产企业的发展战略研究具有启示作用。
一、行业发展状况
1、国际房地产业发展
日本是亚洲最先进入发达国家的国度,经过二战后半个多世纪的起落,房地产企业的发展和市场培育日趋理性和规范。[1]上世纪80年代,日本房地产短期内涨幅巨大,投机者利用上扬的股票和账面利润投资房地产,致使房价飙升。最终,日本央行升息力度不断加大,股市崩溃后,楼市泡沫挤破,纷纷跌至谷底。进入21世纪方得以恢复,进入新一轮增长周期。
全球经济的运行因美国次贷危机发生巨变,同时影响中国经济发展。2007年4月,美第二大次级抵押贷款公司,新世纪金融州申请破产保护,紧接着,房地美、房利美两大按揭金融机构亦接连亏损,被迫退市或将成为结局。美政府采取一系列措施,打算抑制危机蔓延,通过加大货币发行量、连续降息等手段,一定程度上使形势趋于缓和。此次金融危机的蔓延,致使大量海外投资逃离美国,流向中国等发展中国家。而面对大规模外资流入,中国金融和房地产市场势必受到冲击。应对次贷危机给中国带来不良影响的措施,是从中国金融领域及房地产的经济实体领域着手。
2、近期国内房地产业发展
2012年中国房地产政策坚持房地产调控不动摇,国土资源部发布公告,全国住房用地计划供应总量,由17.25万顷调整为15.93万公顷,减少7.7%,与历年实际计划相比,远超历史最高水平。支持自住型合理需求,国家发改委住建部表示,完善首套住房优惠政策。央行支出满足贷款需求,通过公积金贷款调整额度,首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面,2012年上半年两次降存准率,三年来首次降息,成交量稳步回升。
房地产市场整体转好。房地产企业积极拿地,储备基金进入土地市场,纷纷上调年度销售目标。大规模大地背后是大举融资,土地资源与资金流向少部分企业。从而促使行业内部分化加剧,大型企业逆势下持续增长,竞争优势明显,推动标杆房企份额不断提升。与此同时,企业集中度继续加强,中小型企业,以跑量为主,以价换量。
全国投资开工增势回落势头趋稳,重点城市供应成交大幅回升。部分楼盘在此前促销获得较好业绩后,取消折扣甚至略微上调价格。北京等地中高端楼盘活跃,带动整体均价结构性上涨。就不同区域和城市看,东部和一线城市投资略有放大,新开工降幅缩小。一二线城市成交量回升显著,价格企稳回升。三线城市,成交不佳,价格平稳。二手房成交量上行,价格在经历了波动后,趋于稳定。土地供求明显低于往年,出让金降幅显著。房产企业加速推盘谨慎拿地,销售业绩稳步增长,部分城市中心地段高溢价成交。
目前,房地地产行业重要指标的企稳回升,表明市场反弹,并非意味市场进入量价齐升的拐点。指标企稳对行业平稳发展有利。房地产对宏观经济的推动作用有望增强。从政策方面看,尽管差别化的调控政策导致楼市成交量回升。开发企业资金状况有所好转。房价或因财政政策宽松继续升温,鉴于房产企业投资量、库存开发面积均为历史新高,投机性需求受严厉的调控性政策影响,需求同比仍有下降
二、行业生命周期
经济学商业周期理论认为,经济的增长方式从来都不是按部就班、一成不变的。一个国家可以好几年的经济扩张和繁荣,就像20世纪90年代的美国。而接下来的也许就是一场经济衰退,甚至是一场金融危机。或者,在极少数情况下还可能会出现长期的经济萧条[2]。行业发展需经历幼稚期、成长期、成熟期和衰退期四个不同阶段。
企业发展的两个关键因素,即行业发展的整体情况;企业在行业中所处的竞争地位。对二者进行及时分析和掌握是企业发展进程的关键。只有掌握企业所处行业周期,才能决定企业在所属产业中应采取何种战略,或进或退。
我国宏观经济周期约为五年,房地产业也呈现同样的周期性。目前由于受投资增速过快、收入分配不均、城乡发展差距扩大及全球经济衰退等因素影响,中国经济陷入相对低谷期。房地产调整周期始于2004年初,于2007年至波峰,目前进入周期下行轨道,楼盘销售的下滑、房价的松动,使整体形势较严峻,房地产业步入调整期。综合市场现实表现和诸多迹象,不单是相关本周期房价变化的调整,也是房地产业多方面的综合调整。
三、市场结构和竞争
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