[富康花苑营销策划方案.doc

原　富　康 花 苑 营 销 策 划 方 案 第一部分：项目现状分析 宿迁新城区楼市浅析 宿迁是个新兴的二线城市，城市开发力度较大，目前市区人口30万左右，商品房开发量大于需求量，但房价仍然是有小幅上升，这和宿迁的城市化进度不无关系。己封顶的富丽莱花苑（高档）、金色水岸销售情况非常不好，这和它的宣传策略有很大关系；仁恒公寓、金陵名府、天星花园、通城山庄、销售正常，城宇商业广场（住宅部分）、项王小区、新园小区销售较好，欧洲花园、名都-水景豪宅刚开始发售。 二、区位 在房产界有这样一句话：地段，地段，还是地段，该地块在区位还是占有一定的优势，位于宿迁市经济中心和政治中心的中间，属于宿迁市中心。 东：休闲广场、西楚现代商城、古黄河风光带、实小、宿迁一中、人民医院 南：宿迁学院、装饰城、家具城、汽配城、、汽车站 西：已建成的新体育馆、影剧院、图书馆 北：市政府、各级行政单位、电信、银行 中：新城区商业中心楚街 距离宿迁最好的中小学和医院都较近，随着新城建设的加快，它的区位优势会越来越明显，周边配套的优势有已经形成一定影响的楚街和已建好的西楚现代商城（苏果超市已营业）。劣势：周边无自然景观可作为卖点来炒作，规划中的休闲广场还没动工。 三、规划设计 可能因为地块的形状，小区没有大的中心广场景观设计，只是简单的排房。 四、案名 目前案名“富康花苑”较平凡，无特色，对项目的推广和价值提升没有什么帮助，建议更换案名。 五、售楼部 现在售楼部选址和包装都不好，人流量太小，没人气，目前售楼部基本上没有形象包装。 项目推广 目前没有形象系统的对外宣传。 第二部分：项目定位及宣传方案 宿迁市在售楼盘宣传主题分析 鸿意地产开发的金色水岸(城市花园)、东城水岸以水岸生活为主要拆求点，在东城水岸的宣传上还运用了品牌战略(宣传用语：从黄河边到运河边)； 锦华名园的宣传比较朴实：住得好，一切都好 金谷盛世康城、富丽莱嘉苑的定位是高档多层往宅：前者主题用的是尽享尊贵生活，副标题21世纪高尚人居领地，后者用的是尊荣府邸 大家风范(有楼书)，其标志里有五星簇拥的家园，定位明确。 凤凰城住宅部分的宣传重点以它的地段为优势，突出了它的周边配套完善，提出了多功能复合业态的理念。 金陵名府、金港花园都是由较大的集团公司开发的，它们的宣传突出了集团品牌优势〖有企业内部刊物(变相宣传自己实力) 〗 金鼎名座、仁恒公寓为高档小高层住宅，它们的宣传除了突出自身的高档配套设施外，前者以中央生活区尊贵名宅(老城区)为拆求点(有楼书、海报)，后者提出了自己是宿迁中心居住区CLD(新城区)的理念。 豫景山庄以绿色生态、尊贵庄园为拆求点，很适合它的地理位置，提出了“出则都市繁华，入则庄园恬静”的卖点。 通成山庄是老牌本地开发商开发的，它以经典欧洲风格 新生活的领跑者为拆求点；项王小区三期金枫园提出了宿迁市首座园林居住区的概念；天星花园二期的诉求点是至臻品质 完美生活；这些拆求点比较陈旧，没什么特色，煽动性不强 。 欧洲花园的宣传突出了两点：大型欧陆风情小镇，宿迁水岸住宅旗舰，具体表现为它小区里的各个分苑和道路运用了人人皆知的欧洲城市名称，如柏林苑、罗马苑、香榭里大道、维也纳广场等，它小区东侧有一个天然小湖(20万平方湖光水色 都市绿肺)， 名都水景豪宅?靠近古黄河风光带，以水岸庭院　品赏生活为卖点。 以上小区没有以宿迁本地文化底蕴来取案名和宣传的，本案可以利用。 二、本案主要目标客户分析 1、公务员（含二次置业）（占较大比例） 2、经商人员 3、自由职业人 4、拆迁户 三、更换案名 第一方面：从“虚”方面入手，玩感觉、玩品味、让客户心理上得到满足！从名称上进行包装，名称是产品的名片，是产品的性格，体现产品的定位，一个准确的适当的名称，对产品的形象宣传及推广起着不可估量的作用。把案名更换为“西楚人家”，这个案名富有浓厚的文化气息，目前在宿迁是独一无二的。宿迁是西楚霸王的故乡，宿迁名片“西楚雄风，酒都花香、河清湖秀、生态乐园”就有“西楚”二字，该项目本身就位于“楚街”两侧，西楚现代商城、宿迁形象雕塑“霸王举鼎”也近在咫尺。案名有三个备选方案：西楚名府（同西侧的金陵名府类似）、西楚府邸、西楚世家、西楚人家，还是“西楚人家”感觉比较好。 案名及标志组合方案： 四、宣传主题 高品位定位，中档价位销售 结合案名，宣传主题定为：新古典主义名宅 副广告语： 展西楚雄风，住西楚人家 定义名宅 沉淀了历史及品位 大隐于市的从容 五、售楼中心 售楼处是期楼的“脸面”，未来的项目如何在很大程度上是通过售楼处的第一印象来判别的，因此要花大力气对售楼处进行设计与包装： 迁址：建议迁到西湖路楚街入口，那里人流量大。 装修：配合案名及形象宣传，装修为中式古典风格，以现代简约木制桌椅为主，售楼人员统一着中式服