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第七章 房屋及设施设备管理 第一节 房屋及设施设备概述 1、简述房屋及设施设备管理的概念 答：房屋及设施设备管理是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。 2简述房屋种类的划分？ 答：（1）按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混泥土结构和其他结构。（结构材料） （2）按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。（承重方式） （3）按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。（层次和高度） 按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。 3、简述房屋的基本组成部分？ 房屋的基本组成部分包括以下三部分： （1）结构部分：基础、承重结构、非承重墙、屋面、楼地面等； （2）装修部分：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等； （3）设施设备部分：水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。 4、简述设施设备的种类和组成？ 答：设施设备的种类和组成主要包括以下方面： （1）供配电：变压器、配电柜和线路； （2）消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓系统、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统。 （3）空调：中央空调、局部空调、混合空调。 （4）采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖。 （5）给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沉沙井和化粪池。 （6）电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯。 （5）电信和智能化系统：电话、有限卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统。 6、简述房屋及设施设备管理的基本要求？ 答：（1）做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并且始终把安全管理工作放在最重要的位置上。（维护保养与安全的重要性） （2）开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。（技术更新与节能降耗） 7、简述房屋及设施设备评价的主要参考指标？ 答：房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。 （1）房屋完好率：房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。 （2）危房率：危房率就是指危险房屋的建筑面积占房屋总面积的百分比。 根据房屋的完好及损坏程度，将房屋的完损等级分为以下五类:①完好房、②基本完好房、③一般损坏房、④严重损坏房、⑤危险房。 （3）设施设备的完好率：设施设备的完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。 8、简述房屋及设施设备管理的内容与方法？ 答：（1）使用管理。 一方面是要求业主或者物业使用人正确使用房屋及设施设备，另一方面是要求物业管理单位认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作。 （2）维修保养。 维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑，损耗或故障时的维修；必要情况下的专业测试；无法维修或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。 （3）安全管理。 ①通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。 ②建立健全各类安全管理制度并严格遵守。 ③提供必要的安全和防护装置装备。 （4）技术档案管理。 （5）采购和零备件管理。 （6）工量具和维修用设备的管理。 （7）外包管理。 （8）技术支持。 第二节 房屋及设施设备维修养护与计划的制定 1、简述房屋及设施设备维修养护的方式？ 答：（1）预防性维修：为了降低故障率或者防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是物业管理应提倡的主要维修养护方式。预防性维修有以下几种方式： ①计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。 ②状态监测下的预防维修。这是一种以设施设备的状态监测和技术诊断的基础上，按实际需要进行维修的预防维修方式。 ③改善型预防维修。对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。 （2）事后维修：事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目，在发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行维修。 （3）紧急抢修：紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。 2、简述房屋及设施设备的修理类别？ 答：房屋及设施设备的修理类别包括：大修、中修和小修。 3、简述修理周期、修理间隔期和修理周期结构的概念？ 答：（1）修理周期：对已使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间；对新设备来说，修理周期是指从开始使用到第一次大