《2014中国房地产创新发展报告》之写字楼与综合体-绿维创景.docx

《2014中国房地产创新发展报告》之写字楼与综合体旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。《2014中国房地产创新发展报告》之写字楼与综合体北京绿维创景规划设计院）编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之写字楼与综合体篇。一、2014年中国写字楼的发展现状及特征1、市场分化明显2014年中国写字楼市场分化明显，主要体现在三点：第一，销售市场与租赁市场的差异。一方面写字楼销售市场由于持续的住宅市场限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进销售类型写字楼量价齐升。另外一方面，写字楼租赁市场由于受经济疲软和企业搬迁等影响，租赁类型写字楼租金进入下降通道。第二，不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场租售需求相对旺盛，其前景保持乐观。与此同时，只要全球流动性过剩的格局没有发生根本改变，人民币稳步升值的态势仍然保持下去，那么国际资本对一线城市成熟写字楼的收购需求仍将存在。而且，亚洲REITs市场的建立，为这些国际资本的退出提供了一条便捷通道，从而解决了其后顾之忧。相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。第三，不同行业和企业对写字楼的需求差异呈现细化趋势。事实上，这种需求差异在市场上客观存在。一些企业的研发中心倾向于选择在城市边缘区域、强调自然环境的办公物业；一些大型的商业开发客户需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的办公物业；一些中小型的企业则更愿意选择成本经济、内部硬件条件良好的城区边缘地带。我们认为，在未来几年中，国内写字楼的进一步细分趋势值得关注。2、竞争激烈助推转型创新2014年，写字楼市场也处在激烈竞争的格局。据戴德梁行研报统计显示，截止2014年第三季度，仅仅北京写字楼存量达到约573万平方米，2014年第四季度，金融街、亮马河、中关村、望京等核心区域将有20万平方米以上的新增供应投放市场，另外非核心商圈望京等地区也将供应10万平方米以上，因此预计第四季度北京写字楼空置率将有所上升。这样对企业在营销手段、运营手段上提出了更高的要求，如何抢占市场，快速去化，这是一个当前乃至未来需要考虑的课题。二、2015年中国写字楼的发展趋势1、专业信息服务——未来写字楼发展的大趋势在目前写字楼服务体系中，大部分项目仍沿用两大服务中心，即租赁中心和物业中心，而将信息服务归并于物业服务。但是，随着信息技术的不断提升，以及信息服务的不断完善，服务内容的不断增加，以往以物业提供信息服务的方式，已经不能满足客户对信息服务的需求，不论是技术能力还是整合能力，物业公司均不能达到专业信息技术公司的水平，因此，在写字楼中引入信息服务中心，由专业信息技术公司提供专业服务，必将成为未来写字楼服务的大趋势。2、绿色和可持续将进一步发展世界范围内的能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题受到越来越多的关注。同时，建筑节能也已成为开发商和业主共同关注的问题。目前开发商对于绿色建筑标识的兴趣可能在于促进市场销售，而并不仅仅是环境意识。长远来看，绿色建筑可节能30%到70%，维护和运营费用便相应地减少，而且出租率也将得到提高，因为许多公司都更青睐健康的办公室；对于业主和使用者来说，他们承担运行费用，更多考虑的是室内环境品质、服务以及舒适性对他们商业活动的影响。要想综合解决写字楼保温隔热、遮阳、自然通风、防火、防噪音、便于清洁等方面的要求，只有在设计上深入研究，才能开发出适合中国不同气候的外墙系统和整体节能技术。预计未来的一年绿色与可持续写字楼将得到明显的发展。3、楼宇经济商机迎来新机遇2013年中央城镇化工作会议提出，城镇建设用地特别是优化开发的三