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30位资深成本人总结的限额设计6大突破点 2015-03-25 21万人在读 明源地产研究院 明源地产研究院 明源地产研究院 微信号 mydcyjy 功能介绍 明源地产研究院被客户誉为“中国地产百强背后的管理大师”，深度致力于房地产行业的管理研究、咨询服务、专业培训、解决方案四大领域。?????微信内容：政策解读、行业趋势、市场动态、名企战略、名人韬略、管理前沿、干货收藏、图说地产、大数据等方面。 在讨论中，关于限额设计，大家认为是现在成本管理中的一个比较重要的点，是实现成本目标的重要手段，却是难啃的“硬骨头”。 关于限额设计指标，不同企业如何选？ 群友老郭认为，应由成本、设计共同商定，提供给设计院。 福建禹洲老袁认为，限额设计应该由设计部牵头，根据项目不同业态、档次做出对应的标准，成本可提供些公司项目历史数据参考，提供优化意见。 湖南的一位群友也同意应由设计主导，并认为产品定位影响权重较大。山东老蒋认为应依据产品和拿地成本测算数据。 事实上，具体还是得看是哪些指标，比如有些指标是通用的，含钢量等，这个设计和成本主导；有些和定位、产品相关的，建议营销和采购也得参加。 长沙碧桂园的朋友认为，通用性的好定，关键在于非通用型的上面。而非通用的，个性化就比较麻烦。更具体的是面上的，每个消费者看得到的那些。用钱用在刀刃上，再来划分品质等级。 关于面上的东西，天津路劲地产的朋友认为“是点睛之笔，用墨不多”。 山东老蒋：“除了结构的指标其他是要看产品定位” 北京阳光的朋友提到，“我们公司的产品为的是实现不同类、不重复，推了很多年限额推不下去，在于产品太复杂，不可复制，数据难沉淀”。 洪涛认为应该简化产品线，先聚焦核心指标。 湖南置业老李认为“没数据沉淀，没较好的供应商管理，推标准化完全是理想，毕竟标准化是做好限额的前提”。 所谓“方法总比问题多”，本文就基于群内讨论的限额设计5大难点，得出6大突破点。 一、限额设计的5大难点 第一，产品标准化很难。一来不同企业现状不同，指标复制难，二来追求产品个性化则难于沉淀指标，三来，有些产品本身就很复杂，难以复制，数据难沉淀。 第二，除了结构指标还要看产品定位，而产品定位是难点，通用性的指标易定，如结构成本，但非通用型的指标难定。 第三，各专业线立场和利益诉求不一样。开发商设计、营销相关部门，“重技术、轻成本”，这与设计条线的“作品”思维和营销条线的“好卖”思维脱不了干系，而负责设计管理的专业人士本身就缺乏限额设计理念，也无法有效督导设计单位的限额设计工作。 第四，设计管理上的欠缺。一方面表现在设计对成本没概念，超目标后不断修改，导致重复招标；另一方面，设计公司对限额指标执行不到位。 在设计单位和设计人员看来，市场经济环境下建安成本的变化影响因素颇多，难以把控，所以理论上再可行的限额设计，在实际操作中都难以达成。也因此很多设计单位会将开发商的限额设计需求写入设计合同，但从心理上就没有得到重视，更遑论认真执行了。 第五，没有好的供应商管理。正如湖南置业老李所说，“做了标准化，能够衔接上供应商”。湖南国信老唐也认为，“没有强大的设计研发中心的标准化，采购中心成熟的供应商库，限额只能说是美好的愿望，成本很难和设计沟通”。 此外，福建禹洲老袁提到，“我们一些项目结构设计/优化合同约定搞限额指标，结构设计/优化公司只控制结构指标，栏杆、凸窗、构造柱等构配件不计算，其实这些零星装饰的指标还不小”。 二、限额设计管理的6大突破点 第一，进行标准化管理。 强化标准化建设和数据库积淀。标准化和数据库是限额设计工作的重要支撑，因此要不断总结、优化、复制推进产品的标准化建设，积极收集项目设计及成本数据，加强数据库建设，不断总结经验。 【案例1】 下表为中信地产住宅项目（含局部商铺、底商）的设计费限额标准： 需要注意的是，上表所示设计费限额标准针对的是单一的物业类型产品项目，且不含精装修室内设计费，如项目为混合住宅产品类型，则根据不同类型产品的限额标准分别进行控制；非人防地下室设计费按45元/㎡计算；超高档次项目设计费可上浮10%；中档档次项目设计费可下浮10%。设计费要根据项目定位和所选设计单位来最终确定。 【案例2】 下表为万科的住宅设计费限额： 万科为了确保项目设计费计费基数的唯一性和严肃性，取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积，其中核增面积与地下室面积之和不超过容积率面积的25%，若超过则按容积率面积的1.25计算。精装修设计费含在精装修总限额成本内，精装总设计费不宜超过精装总成本的4%；星级酒店、地标建筑建议另行报批。 【案例3】 中海的设计费限额如下表，若延用成熟产