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以他人名义签订合同并办理房产证如何确定房屋所有权人 【裁判摘要】：房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合支付购房首付款、按揭贷款和该房屋上房后居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。前述问题中，诉争的房屋购房时系张女士、王某甲借用王某乙的名义购买，购房首付款系由张女士、王某甲支付，按揭贷款由张女士、王某甲偿还，该房屋在上房后一直由张女士、王某甲居住和使用，应当确认张女士、王某甲系该房屋的实际购买者，对房屋享有所有权。 　　原告:张梅、王福洲。　　被告:王锦洲。　　原告张梅与被告王锦洲发生房屋所有权确认纠纷,向江苏省新沂市人民法院提起诉讼。新沂市人民法院在一审过程中,依法通知王福洲作为本案原告参加诉讼,但其经法院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。　　原告张梅诉称:原告张梅系被告王锦洲的弟媳妇。2000年10月,张梅购买新沂市友谊商场南楼三单元602室商品房一套,因当时不符合按揭贷款条件,故和被告约定,以被告名义按揭购房。随后,张梅以被告名义与开发商签订购房合同并交付首付款,此后的贷款也由张梅支付。2001年,开发商将房屋交付给张梅,张梅进行装修并入住。2009年7月,被告未经张梅同意,私自将诉争房屋产权办在了被告的名下。综上,请求法院依法认诉争房屋所有权归原告张梅所有,并判令被告协助其办理产权过户手续。　??被告王锦洲辩称:(1)原告张梅诉称不是事实。涉案的房屋系被告王锦洲所购买,从购房合同的签订到按揭贷款以及办理相关的手续,都能证明该房屋是被告所购买。由于原、被告之间的亲情关系,被告购买房屋后,将房屋借给原告夫妻两人居住。(2)原告张梅的诉讼请求不能成立,应当依法驳回其诉请。张梅提起的是确认房屋所有权之诉,根据我国房地产法律和物权法的相关规定,应以产权证书为准确定房屋的所有权。该诉争房屋属于被告所有,并已办理了产权登记手续。综上,要求驳回原告张梅对其的诉讼请求。　　江苏省新沂市人民法院经审理查明:　　原告张梅与原告王福洲系夫妻关系,被告王锦洲与原告王福洲系兄弟关系。　　张梅、王福洲于?2000年10月22日购买新沂市友谊商场开发的友谊商场南楼三单元602室。按当时银行要求,购买者需要有固定收入或者是公务员方可办理按揭贷款。张梅、王福洲因不符合该条件,便以王锦洲的名义(系供电公司职工)办理按揭手续,其中首付款30000元系张梅交付(收据名为王锦洲)。此后,新沂市友谊商场将房屋交付给张梅、王福洲,张梅、王福洲对房屋进行装修并入住。　　2001年3月14日,新沂市房地产公司与王锦洲签订《房地产买卖契约》,同日王锦洲与中国建设银行新沂支行签订《新沂市房地产抵押合同》一份。2009年7月15日,新沂市房产管理局向王锦洲颁发了《房屋所有权证书》(新沂房权证新安镇字第1029004号)。　　以上事实,有双方当事人的陈述,原告张梅提供的新沂市友谊商场证明、购房款收据、《商品房预售合同》,证人刘兆岭、盛新沂、徐铁军出庭所作的证人证言,户名王福洲、地址友谊商场南楼3-602室的2008年11月、2009年1月、2009年5月和2009年7月电费发票4张,建设银行个人活期存折(户名为王锦洲)、房地产贷款证明、房产抵押贷款结清证明;被告王锦洲提供的《房地产买卖契约》、《新沂市房地产抵押合同》、《房屋所有权证书》等证据予以证实,足以认定。　　本案一审的争议焦点是:(1)诉争房屋的所有权属原告张梅、王福洲所有,还是属被告王锦洲所有;(2)原告张梅、王福洲是否可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼。　　江苏省新沂市人民法院一审认为:　　关于争议焦点(1),诉争房屋的所有权属原告张梅、王福洲所有,还是属被告王锦洲所有的问题。张梅、王福洲为诉争房屋向新沂市友谊商场支付部分购房款30000元,因其无法办理按揭贷款,便以王锦洲的名义,与新沂市友谊商场签订《商品房预售合同》(对于该合同中王锦洲的签名,被告也无法确认是其所签)。从签订《商品房预售合同》、支付30000元购房款,新沂市友谊商场向张梅、王福洲交付诉争房屋,张梅、王福洲对诉争房屋进行装修并入住等事实以及由张梅、王福洲归还银行按揭贷款并取得房地产贷款证明、房产抵押贷款结清证明来看,诉争房屋实际出资人和实际购买人应为张梅、王福洲,而非王锦洲。对本案诉争的房屋,王锦洲虽然持有涉案房屋的所有权证书、买卖契约和抵押合同,但不能提供支出钱款购买房屋的证据,而原告却出示了支付房屋对价的证据,且其辩称将房屋借给张梅、王福洲居住也未提供证据予以证实。王锦洲主张