产业地产业态规划产业地产业态规划.docx

现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。因此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势，否则很容易失败。园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势，进行充分的市场研究后进行。因此，策划先行，规划设计次之，非常重要。业态规划的深与精、宽与泛是一对矛盾的统一体，专业性和综合性的尺度把握非常关键。专业性市场的客户面过窄，不容易招商；综合性市场客户面过宽，不容易保证后期运营的持续性。必须进行深入的市场调研和分析，形成切合市场的准确定位，再进行业态深化。业态规划中必须考虑产业生态，即产业之间的相互补充或上下游延伸，以及产业在区域市场的成活度。产业开发商将是未来城市发展的最大贡献者和推进者！是房地产开发转型的真正代表者！是社会进步、经济发展的实际推动力！摘掉非实体经济的帽子！产业园区先期调研应注意：1、拟开发产业是否当地主导产业，市场容量如何？2、政府对园区产业的支持力度与优惠政策如何？3、潜在客户需求量与开发量关系。4、产业配套与产业服务的内容策划。5、园区产品营销对园区建筑风格与建筑节能环保的要求分析。判定产业的合适度是一个复杂的综合性问题，不仅看政府规划和支持力度，更要看资源条件和潜在客户情况，以及通过策划后的产业引导的可能性。主流的产业生态规划，是生态链的打造，不能单就产业本身来谈生态规划，应包含以下五个方面的内容，即产业的社会生态、产业的人文生态、产业的环境生态、产业的技术生态、产业的建筑生态。综合性的产业生态规划，使产业生态在整体经济的链条中得到活化，并渗透着产业主体的自主性创造活动，能确保产业规划的真正实现。业态规划中应考虑产业链的合理性，做好功能分区、交通组织、产业链设计、经营链设计和载体链设计。生态型产业综合体包含有传统的工业地产、商业地产、住宅地产，乃至新兴的旅游地产和养生地产，只是不同的项目有着不同的产业主题，它对于未来房地产的健康发展将起到积极的推进作用。它使购房者不再是房奴，而是能同时实现经济收入的增长与生活品质的提升！@密斯朴慧琳：做好园区地产的前提：好资源、好区域、好定位、好规划。@北京曹小乐：目前劳动密集型产业内迁，沿海由于产业调整方向不明，很多低端产品有空置现象；而高端园区主要在拼政策。从这十年历程看，到最近2年，是业绩爆发期，而业绩爆发与北京产业外迁，写字楼市场等大趋势密切相关从园区地产产品细分看，像通用厂房类产品，其实投资控制比较容易，IT类产品前期投资会比较大，而且存在周期内的设备更新情况从联东实践看，通用厂房类产品，投资大，招商难问题比较小，以天津为类，即有独栋项目（津南），也有通用厂房项目（北辰），前者营销费用是后者的6倍，但回款明显弱于后者。通用厂房类产品的要点在选址，产业集聚效应，产业梯度是很重要的，而独栋等研发高端园区产品，就要靠业态规划，配比来解决周期长的问题。园区业态规划有个很头疼的现象，在新区，如果生活商业配套低了，直接影响招商速度，如果高了，园区成熟后，周边社会配套就全涌现出来，园区内的配套反而成为负担。在城区，园区地产更接近城市综合体，反而好处理些。园区地产思路一是产业链模式，有核心产业，配周边下游，诸如三一重工、中联重科、京东方、富士康的产业园，它衍生出产业导向型业态规划。思路二是总部经济模式，根据本地优势资源形成产业集聚，它的业态规划商务需求导向多些，科技园区，保税区内的产业园按定位调业态，按区域调配比，按周期考虑退出机制分享几个业态组合：天津某项目（城市边缘）：SOHO、写字楼、商业、独栋、双拼；无锡某项目（城市核心区）：独栋、写字楼、商业、公寓；北京某保税区内产业园：双拼、独栋、三拼（配套全靠大园区）园区地产业态规划一般很务实，同时，注意同类产业集聚以提升配套的效能，园区企业更在意成本与效能，政府关注税收与品牌形象