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房地产相关知识 房地产经纪人的常规工作 跑盘要求及相关指引 1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征 、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。 、随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。 2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换 、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图； 、在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中； 、最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。 3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。 4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。 影响楼价因素 1、房屋的地理位置（如市中心、； 2、房屋的户型、楼层、朝向、装修、视野、新旧程度等； 3、社区内、外部配套设施（如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等）。 4、房屋的市场价格定位； 5、房屋的供需状况； 6、物业管理公司的口碑（如：物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、物业用户素质）； 7、房屋的市场租赁价格及回报率； 8、政策因素和土地价格； 如何拥有房源 想要拥有好的房源无非是以下几种办法： 跑小区，在小区公示牌上贴自己的广告宣传单，和小区保安沟通，询问是否有业主卖方的需要； 上网或者看报查询，只要一看到有卖方信息就立即联系业主，确认房源； 在小区外围多看小广告，很多业主都是自己贴小广告在外面； 利用同行的朋友套取房源； 门店接待客户； 按结构分类： 越层式商品房：上下俩层楼，客厅为俩层高，没有封。 复式楼:楼梯连接俩层，客厅只有一层高。 错层：房内高度不一致，一米以内分离 按用途功能：居住用房（小区，高档住宅）、工业用房（厂房、仓库）商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）行政用房（军事、学校等单位用房及城市） 按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构及其他。 按所有权归属：公房、私房 按楼层划分： 1、1—3层为低层； 2、4—6层为多层 3、7—11层为小高层 4、12—16层为中高层 5、16层以上为高层 房地产分类： 一级市场：以土地为体（亦称土地市场，土地交易市场） 二级市场：开发商获得土地后，投入一定资金建设，通过有尝或赠与将产权专卖给需求者。（新建商品房的买卖市场） 三级市场：房屋在消费市场在次流通，包括买卖，抵押，转让，租赁。（二手房） 土地使用权出让年限 居住用地70年 工业用地，教育，科技，文化卫生，体育及综合或其他用地50年 商业，旅游，娱乐用地50年 五证 1、《建设用地规划许可证》：确认项目规划符合城市规划法律的凭证； 2、《建设工程规划许可证》：建设工程符合城市规划需求的法律凭证； 3、《建设工程开工证》：建设单位进行工程施工的法律凭证； 4《国有土地使用证》：国有土地使用权的法律凭证； 5《商品房预售许可证》：房地产管理部门允许开发商销售商品房的文件。 两书 1、《住宅质量保证书》 2、《住宅使用说明书》 商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 应具备以下条件： a、向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案； b、已交清购房款（持有全额购房发票）； c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。 准现房：房屋主体已基本封顶完工，工程处于外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 现?房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 开盘：一般就是举行庆祝仪式，公布开始接受咨询、买卖等。 层高：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离。 净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。 开盘：一般就是举行庆祝仪式，公布开始接受咨询、买卖等。 房屋装修： 毛坯房 统装房 普通装修（ 全地砖） 精装修 （客地卧木） 豪华装修（ 全木地板） 常规问题： 客户咨询物业具体位置、楼层等房源要素，如何解答？ 答：1、如果判断是真实客户，除特定房号、业主情况以外，有所选择的告诉客户物业基本状况，其他的见面看房后商议。 2、避实就虚，告诉他相同的房号、朝向和非本栋的栋号或不同的楼层，告诉他附近显著的标记，如：花园、泳池、会所、游乐场等，其他的等看房见面时详细介绍。 3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。 客户看完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪？ 答：1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度！哪些因素客户不满意，充分展示物业的优势。 2、做为业务员必须主