五江天街(南区)一期营销执行方案20150427.pptx

五江天街（南区）一期营销执行方案2015.4方案思路营销目标及核心问题市场及客户分析营销策略推导策略执行形象展示策略整体营销策略营销执行营销目标本体分析价值提炼核心问题市场分析客户分析及定位part Ⅰ营销目标及核心问题目标、任务及启示四 大目 标品牌目标：铸造华中商业标杆项目的同时带动品牌的两大跨越：一、铸造五江集团本土商业开发企业第一品牌 二、实现五江集团品牌影响力由住宅向商业延伸的跨越式发展。形象目标：中国商业名片 万米街区集群运营目标：招商运营前置，在销售期植入运营思维，保持整体商业经营的活性。销售目标本项目预计2015年5月蓄客-2015年9月-11月分批开盘，6个月时间完成-2楼至1楼商业蓄客到开盘去化75%，即需合计去化约2.6万方，销售金额约4.8个亿。同时，通过产品的热销，为项目的持续开发保证强大的现金流，树立市场标杆。核心目标通过创新的专属营销模式，将四大目标进行优化整合，塑造高速、高价、高影响销售的同时，又奠定后期开业运营基础,成功打响开发品牌促进后续良性发展。营销启示一切从亟待解决的问题出发1.如何确立项目在疯狂商业市场的整体占位？2.如何适应市场及客群需要，打造项目独特价值链？3.如何采取正确的营销方式，快速积累项目人气？4.如何制定合理的制胜平衡策略，实现快销？本体一期分析项目概况：本项目位于万家丽路与木莲冲路交汇的西北角，共三期开发，其中一期一批：商业一期二批：住宅；一期三批：公寓、商业；一期四批：写字楼、酒店、商业。项目位置：位于万家丽路与莲冲路交汇的西北角，属于武广新城板块。项目规模：项目总共3个地块，一期一批，商业可售面积2.4万方；项目产品：包括国际5星级酒店、5A写字楼、高层住宅、公寓及地上地下商业街区，多种高端物业的聚合，营造了更多的社交空间和社交氛围以及都市居住氛围。周边交通：基地周边交通网络发达，基地周边交通网络发达：距长沙黄花国际机场直线距离约 20.0km、距武广线与沪昆线交汇的长沙高铁南站约 3.8km、 距京珠高速与机场高速出入口约 4.2km、东北角紧临城铁站点香樟站及地铁 5 号线雨花广场站其它配套：本项目周边配套设施较完善，紧邻规划的城铁站点、地铁站点、公交站点；周边景观资源有圭塘河风光带和木莲公园；教育资源丰富，周边有两所小学和两所中学；商业、医疗及其它配套较成熟。项目区位图项目效果图本体一期分析五江天街·南区受其地块限制比较大，L型地块非常狭长，进深小，布局紧凑。且沿街面超过了一公里。本体一期分析一期商业位于项目南侧，紧邻木莲冲路，由1、2、3栋内外街独栋商业及其地下2层商业组成，共计4.3万方可售面积。层数层高可售面积-25.616282-155421125.1368735.1335645.11712合计43997本体一期分析项目地下商业部分体量大，在市场对于地下商业普遍不认可前提下，成为项目去化重点与难点。必须从定位、包装、销售政策等层面进行突破。本体一期分析本项目地块与五江天街·北区地处同一商圈，商业都为主力产品所在。在商业定位、包装等各方面必须形成差异化，避免同致化竞争。本体一期分析项目地势复杂，高差巨大，三个区域分别有三个零标高，对后期销售与经营造成一定影响本体一期分析周边环境复杂，项目西侧为待拆迁区，基本无商业氛围可言。东侧与喜盈门范城之间为一块荒地，杂草垃圾遍地，影响项目商业价值与整体品质感。本体一期分析圭塘路狭窄破旧，基本无车流通过。木莲冲路作为项目主要交通干道，目前仍处于施工状态，交通价值不够突显本体一期分析一期商业作为首开产品，难以成规模，目前周边环境价值不高，难以成势！因此，在商业价值树立层面需要站在区域角度考虑大盘之下的定位高度与性价比！区域价值——城市地位长沙城市进入发展快车道，跻身全国新一线城市行列！长沙城市的综合商业指数不断攀升，将为长沙大商业的发展提供良好机遇！《第一财经周刊》公布了中国城市分级名单，公布了新一线城市，分别指：成都、杭州、南京、武汉、天津、西安、重庆、青岛、沈阳、长沙、大连、厦门、无锡、福州、济南15个城市。区域价值——发展项目地处长沙东南板块，属于武广新城规划的先头区域,扼守大交通价值核心，占据城市发展的主轨道线！片区的经济价值将以交通为核心拉动得到迅速提升。金星北板块金鹰月湖板块开福区板块项目地处长沙东南板块，属于武广新城规划的先头区域。未来高铁、城市轻轨及地铁最终交汇区域。不管是从外部拉动还是从内部组织层面，区域都将占尽优势。片区的经济价值将随着以交通为核心的价值点迅速膨胀开来。金鹰城星沙片区市府板块中心板块滨湖尚东板块武广新城板块麓南板块南城省府板块区域价值——交通邻近武广新城第一形象主干道——万家丽路，路网发达，交通便利且为轨道交通线支撑的黄金项目，地铁9#线紧邻项目，交通优势十