招商建议书案例.docVIP

招商建议书 目 录 一、项目简介 3 二、项目SWOT分析 3 S（优势） 3 W（劣势） 4 O（机遇） 4 T（威胁） 4 三、项目业态规划及商业定位 5 1、项目一期商业定位 5 1.1 商业功能定位 5 1.2经营档次定位 5 2、消费群体定位 5 2.1核心客户 5 2.2辅助客户 5 3、业态组合 6 3.1 商务餐饮 6 3.2 商务休闲娱乐 6 3.3 社区生活配套设施 6 4、原业态规划平面图 7 四、各业态商铺招商建议 7 五、招商策略 9 1、明确招商整体思路 9 2、营销招商方式 9 3、深入招商法则 10 4、招商先后顺序建议 10 六、项目周边租金调查及租金建议 10 七、招商政策建议 11 1、部分区域租金（起始租金）标准 11 2、押 金 12 3、年递增率 12 4、租金支付方式 12 5、租期优惠期 12 6、商铺交付前提和时间 12 7、商铺物业管理服务 12 八、招商执行计划安排 13 （一）招商准备 13 （二）招商工作安排 13 九、结束语 13 一、项目简介 二、项目SWOT分析 S（优势） 周边生活配套成熟，交通便利，四通八达。 品质胜过周边楼盘，楼盘的人文价值、生态价值，生态宜居社区的魅力呈现。 消费者普遍认肯凤凰城是一座国际化高品质楼盘。 作为国家级高新技术产业工业园区辐射效应、集聚效应和吸引力T（威胁） 区域楼盘竞争进一步加强，周边楼盘云集，商业规划建筑面积为5万平米一期商业为1.57万平米。临星沙大道为大型休闲、餐饮。1、项目一期商业定位 1.1 商业功能定位 以餐饮、休闲、娱乐为主的区域商业中心 1.2经营档次定位 以中高档为主 现阶段区域以中档和中低档为主； 区域具备大量的中高档消费需求.1核心客户 长沙县和开发区中高端商务客户，为其提供较全面的商务餐饮及休闲型服务。 2.2辅助客户 地块北侧三大高校（大众传媒学院、师范专科学校、卫校）约3万人的学生消费群体。 项目业主及周边居民（凤凰城120万平、鹏基诺亚山林130万平、恒基70万平、松雅湖畔20万平、爱琴海岸16万平、山水人家15万平）。 3、业态组合 3.1 商务餐饮 重点引进偏重商务形象中高档商务型中餐馆、品牌中西餐厅； 3.2 商务休闲娱乐 配合商务餐饮，设置一定比例的休闲娱乐商家，如足浴、酒吧、KTV及茶馆等。 3.3 社区生活配套设施 以中小型餐饮、小型超市、便利店、洗衣店、药店、水果店、服装店、母婴用品店、美容、美发等为主要业态构成。 商业分布 商业面积 原业态规划 21 2008.38 江苏饭店（已定） 22 1220.4 咖啡/中西餐厅 23 2391.4 酒吧、足浴/洗浴、茶馆 1 1406.3 中高档KTV、银行 9 —— 社区生活配套（自售） 10 —— 28 2140.22 中档及中低档餐饮配套、网吧 运动会馆 2382 品牌健身中心 会所南面商业 288 社区生活配套（自售） 幼儿园 2756.4 幼儿园 4、原业态规划平面图 四、各业态商铺招商建议 我司大致认同贵公司的规划和定位，经过对项目周边商业的初步市调，以及本公司对星沙商业格局的判断及了解，对本项目区域商铺提出以下建议： 整体招商思路：以品牌商家为主，以目的性消费强的商业业态为主，社区配套类业态目前进行招商有困难，采用“加大政策优惠”或“推迟商铺招商”措施应对。 1号栋区域商铺： 原规划为网吧，目前周边流动人口较少，西北角虽有三所学校,但离本项目有一定距离(步行15分钟左右)；且星沙大道为交通型主干道，路面较宽，对于目标客户群体——学生人流流向本项目具有明显的阻隔作用；加之学校附近网吧众多，竞争激烈，新建网吧生存较为困难；另外该栋物业还存在广告展示面不足的问题。 建议调整规划为目的性消费较强的业态：如技能培训机构、亲子教育或美容SPA馆等。现商业气氛冷清，建议招商往后推迟；但每个商铺面积较小，总价不高，建议可考虑进行单个商铺（上下二层）销售。 28号栋区域商铺： 该栋物业位于本小区的东北角，东侧为华润二期开发用地，暂无人气。原规划为社区配套类商业，鉴于住宅部分尚未交房，二期尚为空地，现时来看，启动招商为时过早。建议28号栋商铺招商向后推迟。 F1栋会所： 该部分物业位于现售楼部地下一层，原规划为运动健身类业态。我公司建议，考虑到各种运动种类的经营特点和租金、运营收益的互补，将运动健身、羽毛球场、瑜伽项目和露天游泳池进行“捆绑式”整体招商。由于羽毛球场较小、回音较大、地板需重新装修，运动健身、瑜伽项目层高较矮，露天游泳池无私密性等原因，并且整体面积偏小商家收益不大。因此，建议FI栋物业给进驻商家以较大的优惠。 23栋区域商铺： 该部分物业为住宅底层裙楼，共两层，位于21#栋、22#