第三章房地产投资市场(4-4)说课.ppt

* 3．1991——1996年的第三轮周期 从1991年开始，全国出现了新一轮经济热潮，房地产成为全国尤其是沿海地区投资的新对象和投资的新需求。1992--1993年上半年，本轮房地产业周期的波峰迅速形成，这一波峰是从1981年至今的最高点。 1993年6月，国家对房地产业实行宏观调控。此后，由于资金短缺、市场需求不足，许多城市陷入房地产大量积压的困境。 从1994年开始，各项指标的增幅明显回落，产业进入萧条期。到1996年，本轮房地产业周期跌入低谷。 第三轮周期扩张时间较短，扩张的程度较深。在1992年迅速形成的本轮房地产业周期的波峰，这一波峰是从1981年至1992年的最高点；衰退时间较长，程度较深。周期振幅较大，投资增长率后于综合指数进入波谷，投资增长快于其他指标。 周期波动简单剧烈，大起大落十分明显。 * 4．从1997年开始的第四轮周期 在1996年年底止跌之后，1997年中国房地产进入复苏期，房地产市场进入新—轮的发展周期。1998年年底，国房指数升到景气线以上，房地产市场开始趋暖，房地产总体景气水平逐步上升，1998年房地产业获得了发展，各项指标增幅较大，但1999年多项指标与1998年相比有所回落，2000年逐月攀升，2001年继续上升。在诸多指标方面，2000年比1999年、2001年比2000年有大幅上扬。2001年的增长呈波浪式。 第四轮周期的特点是，扩张时间较长。 本轮周期时间较长，周期振幅较小，变化比较迟缓。 * 比较4轮周期可以发现，中国房地产业周期的表现形式在发生着显著的变化；周期的长度在增加，波动幅度在减少；衰退与扩张的时间比在减少。可以断定，未来中国房地产业周期除了延续这一趋势外，还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式变化的规律性越来越差. 五、 房地产周期一般影响因素分析 内生性因素：虚拟资产特性、心理预期、投资因素、信息不完全、时滞效应。 外生性因素：金融支持过渡、房地产产品结构不平衡、通货膨胀、利率。 王望珍 * 虚拟资产特性 首先，房地产是在短期内供给数量无法增加的资本品，房地产越来越多成为一种投资工具和方式，从而体现出一定的虚拟资产的特性，很多程度上不直接参与实际的生产过程。这意味着在价格决定过程中需要更多地考虑未来的收益情况，而成本对价格的影响在下降。 其次，房地产是商业银行发放贷款的重要抵押品，房地产价格的变动会促使银行信贷和货币供给的直接变动。房地产价格的波动不仅会直接影响社会生产和消费等实际经济领域，而且通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场产生影响，使得房地产与普通消费品或其他资本品价格具有更强的波动性，导致实际经济的扩张与收缩，而这游反过来影响房地产的周期波动。 王望珍 * 王望珍 * 心理预期 在经济扩张时，投资者过于乐观，往往过高估计房地产的销售量与价格，从而大量投入资本，使经济进一步扩张。在收缩时期，房地产市场低迷，在悲观预期下，投资者过低估计销售量与价格，市场低迷进一步蔓延。 人们的这种情绪相互传染与放大，形成连锁反映，从而引起房地产的周期波动。 投资因素 投资主要是对房地产的供给产生影响。 如果投资加快、结构合理，投资的信心会促使更多的社会资源加入房地产业，这样房地产业供给会产有较快的增长，能促进房地产市场的繁荣。 相反，投资低迷，供给就会下降，需求也会受到影响。 王望珍 * 信息不完全 由于各种条件的限制，市场参与者不可能对市场有完全的信息，在时间上，人们难以精确判断未来价格变动的影响及幅度，在空间上，也不可能准确了解各个地方区域的价格行情，结果造成价格信号的失真或信息的滞后。 人们的决策与潜在房地产经济运行有较大的偏差，而理性经济人根据偏差不断地进行适应性预期调整。但这种调整时而高于实际经济，时而低于实际经济，出现上下幅度的较大偏差。 王望珍 * 金融支持 王望珍 * 金融支持与房地产周期波动存在非常强的正相关关系 房地产产品结构不平衡 房地产产品结构不平衡是指房地产业内部各产品组成及其相互间的比例关系。 由于房地产产品结构的供求不一致，导致市场再次大规模调整，市场不平衡加剧，房地产正常运行所要求的各部门、各系统的协调联系被市场结构、产品结构所分割，这也就引起了经济发展中的停顿和振荡。 王望珍 * 通货膨胀 由于房地产具有很好的保值增值功能，因此作为一种投资工具和消费品，往往被作为很有效的抵抗通货膨胀的壁垒。 当通货膨胀率上升时，房地产的需求也会上升，两者呈现正相关关系。 王望珍 * 利 率 利率的变动与房地产周期的波动呈反方向变化。 在供给方面，利率降低，意味着开发商资金成本降低，开发商会加大供给从而促进市场繁荣；相反当银根缩紧，利率提高，会加大开发商的财务负担； 在需求方面，当利率提高会加大按揭购房的成本，从而阻碍需求；利率降低则会促进