第三章土地储备开发说课.ppt

狭义拆迁的行政审批事项主要有： 申报年度拆迁计划 申报拆迁范围暂停办理相关事项 开展拆迁招投标 拆迁入户调查、测绘和评估 编制拆迁补偿安置实施方案 筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房 申办房屋拆迁许可证 （2）拆迁报批 第三章 土地储备开发 主要内容 3.1 土地储备开发准备工作 3.2 土地储备开发行政审批 3.3 土地储备开发实施与交付 §3.1 土地储备开发准备工作 3.1.1 土地储备开发计划编制与审查 （1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则 指导思想 主要原则 规划先导原则 规模适度原则 土地节约集约利用原则 效益优先原则 政府主导与市场化运作相结合原则 （2）土地储备开发计划内容 年度储备土地规模 年度储备前期开发规模 年度末结存土地储备规模 年度储备土地供应规模 年度储备土地临时利用计划 资金估算 计划执行安排 （3）土地储备开发计划编制与审查程序 设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在10月至11月）集中报县、市国土局。 国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。 原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报国土局汇总。 国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、市人民政府批准。 经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构，非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。 3.1.2 土地储备开发实施方案编制与审查 （1）土地储备开发实施方案编制原则 系统性原则 效益性原则 可行性原则 （2） 土地储备开发实施方案编制与审查程序 准备工作阶段 调查分析阶段 方案编制阶段 审查报批阶段 ①确定开发方向、目标和规模； ②编制土地储备开发实施方案草案； ③土地储备开发实施方案草案论证； ④根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个 科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开 发实施推荐方案。 （3） 土地储备开发实施方案的主要内容 项目基本情况 项目区域情况 现状地上物状况 项目规划情况 项目背景 编制依据 法律法规依据 项目依据 项目市场分析 宏观经济分析 房地产市场分析 土地市场分析 区域市场分析 土地储备开发实施主要内容及开发进度 前期手续的办理 征地拆迁 市政建设 分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排 征地工作实施方案 征收土地现状 征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、 征地费用的支付方式） 征地补偿费用构成与测算 征地工作进度计划 拆迁工作实施方案 现状调查统计 拆迁补偿方案 拆迁费用测算 拆迁工作进度计划 市政建设实施方案 市政规划说明 管线综合 实施要求 工程费用估算 开发进度计划 土地供应方案 土地供应模式 土地供应计划 土地储备开发深度 储备开发成本及入市交易底价的确定 资金回收计划 投资方案主要包括总投资估算 资金筹措方案 出让金估算 交易底价估算 土地销售收入估算 现金流量和财务指标分析 对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析 注意交易底价估算与土地销售收入估算的区别 投资方案 项目管理方案 建设计划管理 土地储备开发项目计划管理体系图 项目进度计划管理 土地储备开发项目各环节衔接关系图 子项管理 项目设计管理 项目成本管理 项目质量管理 项目财务管理 项目安全管理 项目进度管理 项目经营管理 ⑾ 重要事项说明 提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素 最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查 3.1.3 土地储备开发实施主体的确定 （1）土地储备开发实施主体的类型 土地储备中心自主开发模式 社会企业项目管理模式 社会企业带资开发模式 综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过 招标方式确定土地储备开发实施主体，具有如下优势： 确保土地供应制度的实现 利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导 保证土地储备开发质量，控制土地储备开发成本 规范土地储备开发项目招投标活动，维护当事人合法权益 引入竞争机制，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化 让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、 进度和成本 （2）土