第四章房地产项目用地的获取题材.ppt

2、这处房子能拆吗? 某公司以转让方式取得一宗土地，该宗地原为集体土地，今年已办理完征用手续，转为国有土地。然而，早在90年代，村里就将此地块一角的土地出租给一家企业，由企业在此建房，进行经营， 并签订出租协议，期限20年。此处所建房屋该企业未办理相关手续，属违章建筑。 该公司取得土地后，欲进行土地整理工作，即三通一平，故直接面临拆迁问题。该企业目前未经营，也不愿搬走，要求公司给予赔偿。 该公司应该赔吗？这份租赁合同在土地国有化后,效力如何确定?它是违章建造, 转让方能直接拆除吗? 答： 集体土地上的拆迁补偿通常应当在土地征用时进行，由征用方补偿。该公司取得的是国有土地使用权，只应当支付出让金即可。（如果出让合同约定由该公司拆迁补偿也可。）  拆迁由房地产主管部门负责审批，该公司只有取得拆迁许可证后方可实施拆迁。违章建筑一般不予补偿，但是通常也要视具体情况而定，给予适当补偿。 至于租赁与征用的关系，根据现行法律，征用和拆迁优先，原土地使用权人以及承租人应当配合。 例题1：下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A．国有土地使用权出让市场是土地一级市场 B．国有土地使用权可以由国家、单位进行出让 C．集体土地不经征用不得出让 D．国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 答案：B 解析：土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。 例题2：城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是( )。(2000年土地管理基础试题) A．由国家先行征收 B．先转让给国家 C．经集体土地所有者同意 D．经集体经济组织2／3以上的成员同意 。 答案：A 解析：集体土地不经征收不得出让。 例题3：工业用地使用权出让方式不包括( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A．招标方式 B．挂牌方式 C．划拨方式 D．协议方式 答案：C 解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。 例题4：按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A．商业用地 B．旅游用地 C．娱乐用地 D．商品住宅用地 E．廉租住房用地 答案：ABCD 解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 例题5：下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A．“鸟巢”场馆建设用地 B．国家大剧院建设用地 C．地方政协办公用地 D．上市公司办公用地 答案：D 解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 例题6：我国当前国有土地使用权出让的主要方式有( )。（2009年《土地管理基础与法规》试题） A．协议 B．招标 C．拍卖 D．挂牌 E．授权经营 例题7：甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年。（2009年试题） A．38 B．40 C．68 D．70 答案：B 解析：商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。 例题8：下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A．私立学校用地50年 B．厂房用地50年 C．大型超市用地50年 D．别墅用地70年 答案：C 例题9：下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A．商品住宅小区用地 B．加油站用地 C．县人民公园用地 D．军事设施用地 E．造纸厂用地 答案：CD 解析：商品住宅小区用地、加油站用地、造纸厂用地，应以出让方式取得。 例题10：依据有关规定，可由县级以下人民政府依法批准使用划拨土地的，包括( )等。（2008年《土地管理基础与法规》试题） A．国家机关办公用地 B．高新技术产业