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重庆天地项目开发前期的几点风险管理 　　摘要: 文章结合重庆天地项目的实际，针对商业综合体开发项目前期，业主项目团队的的风险管理，重点放在立项,人力资源和设计阶段等三个方面，进行了简要论述 　　关键词: 商业综合体,立项SWOT分析, 项目组织,设计风险控制 　　Abstract:Combining with the actual project chongqing heaven and earth, and in the complex business development project, the owner of the project team of risk management, focus on the project, the human resources and the design phase three aspects such as briefly discussed 　　 　　Key words: Commercial complex, setting up the SWOT analysis, project organization, design the risk control 　　中图分类号：X820.4 文献标识码：A文章编号： 　　重庆天地位于重庆市主城区几何中心地段――渝中区化龙桥区域，与主城各商业组团中心连接紧密，是瑞安房地产继上海新天地成功改造后，又以强劲之势推出的“新天地”系列之一。重庆天地占地32000平方米，建筑面积82000平方米，是一个集零售，中西餐饮，娱乐，演艺，展示，酒店于一体的商业综合体。 　　重庆天地项目是现代时尚概念和地域生活文化的融合，建成后将成为引领时尚的居住、工作、文化、旅游休闲综合社区。 　　项目从2005年初启动， 至2009年下半年全面竣工，投资15亿元人民币，历时近5年，为重庆打造出了一个全新的时尚地标。 　　作为重庆天地项目的项目经理，作者将结合实际谈谈项目开发前期的几点风险管理做一论述。 　　 　　 　　1立项阶段的风险和计划 　　房地产项目立项即意味着项目开始进入实质性阶段。 　　立项阶段需要提交项目建议书供内部和相关的行政审批，实际上这份项目建议书也是一份项目整体风险的预测和陈述报告，和之后的项目可行性报告一起构成了项目启动前对于项目风险分析预测和初步应对计划的阐述。 　　项目建议书的内容总的说来比较简明，是一个概述性的文件。 而可行性研究报告则是项目开发的依据，是评估项目风险回报的最初级文件。 　　重庆天地项目制定可行性研究报告的同时，也进一步对市场和商业营销风险进行了分析,包括了以下几方面： 　　1、项目周边环境概况 　　重庆天地地块区域位置，区域规划性质，经济人口数据，人群整体素质，年龄层次与职业构成，人流和消费能力；餐饮、休闲等业态商业，星级饭店、高档写字楼分布；购物便利程度，毗邻商圈状况，道路情况，公交路线和规划前景；教育、医疗、金融等生活配套、餐饮、购物、等各方面的完备程度。 　　 　　 　　图2.3-1 重庆天地项目整体规划图 　　2、项目产品概况 　　重庆天地的规模、性质、功能、体量、建筑风格、定位、档次、业态分布、提供的设施与配置、日后服务的硬件和软件系统、营运和物业管理模式。 　　项目SWOT分析 　　 4、对目标市场细分，制订应对和规避潜在变化和风险 　　根据项目周边环境概况，产品概况，以及自身特点，对项目产品的潜力人群应具备的特点进行定义和分类。可以更好地研究项目的使用属性要求，并分析重庆天地项目营销面临的风险。 　　在分析了市场风险的基本特征后，在之后的推广，营销方面，防备市场竞争风险，关注市场动态，市场预判，确定最佳的推出时机，避免竞争对手的挤压，制订了相应的应对计划，突出差异化优势应对这类风险。 　　此阶段另一方面的风险就是，就是还没有成立正式的项目部。在房地产项目立项阶段，由企业高层管理人员或企业风险管理部门从企业价值实现及项目投融资角度进行风险管理。在项目前期中的项目初步设计阶段，主要由企业的风险管理部门或工程等具体负责部门进行风险管理，立项后要及时产生项目经理，由项目经理会同企业相关部门在土地征购、项目详细设计、招标中进行风险管理。 　　 　　2项目人力资源的风险管理 　　项目组织是保证项目正常实施的组织保证体系，重庆天地项目前期，工作头绪繁多，工作性质不同，项目组织由项目经理主持和带领部分技术工程师组成。风险管理工作是由项目经理及企业风险管理部门共同提出风险管理规划，由项目经理主管监控风险管理过程，并由项目经理主持，会同各职能部门代表召开风险应对措施工作会议 　　而项目管理中，成功的人力资源管理可以保证项目任务的顺利完成，促