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基准地价评估更新的若干问题探讨 　　摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据。基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。但是现有基准地价评估更新体系逐步暴露出一些新的问题，需要逐步完善。本文对基准地价评估更新的若干问题进行了简单的探讨。 　　关键字：基准地价；评估更新；问题 　　中图分类号：TQ421.3+1 文献标识码：A 文章编号： 　　一 基准地价评估更新范围的确定和衔接 　　基准地价评估更新一般是和城镇土地定级结合在一起的。《城镇土地估价规程(GB-T18508-2001)》(以下简称估价规程)所确定的范围是城镇规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。《城市土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)所确定的土地定级范围是土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内所有土地。一般来说，城市规划区的范围要比土地利用总体规划范围小。此外还有一些独立工矿区、旅游风景区和地方经济技术开发区的扩展，早已突破了原来的行政区域范围，形成了一个开发区、旅游风景区跨越几个行政区的现象。由于基准地价评估更新和城镇土地定级范围的不一致，造成整个基准地价评估和更新的不协调。对于这种现实困惑，需要解决三个方面的问题， 　　1.将城市土地定级的范围和城镇基准地价评估更新的范围统一起来，都确定为规划所确定的建设用地范围内的所有土地; 　　2.将跨区域的开发区、独立工矿区、旅游风景区及其经过当地有关部门审批的拓展区一并纳入更新和评估范围，并从原来的行政区域范围内剥离出去，否则行政区范围有一个包含开发区或旅游区的基准地价，跨区域的开发区或旅游区又有一个基准地价，要避免一个区域出现不同的基准地价标准; 　　3.强调基准地价的评估更新核心在于现状，同时适当考虑规划实施带来的影响，衔接好城市规划问题。 　　二 新技术新成果在基准地价更新中的应用 　　城镇地籍调查成果是近几年来最重要的土地基础调查成果之一，对于土地税费征收、征地拆迁、地价政策制定、国有土地出让与转让管理和土地开发的管理等意义重大。利用城镇地籍调查成果能够极大地提高城镇土地级别或均值地域的边界精度。由于估价规程或相关文件没有规定必须使用城镇地籍调查成果，评估技术人员很难拿到地方政府和主管部门手中视为机密的城镇地籍调查成果，尽管城镇地籍调查成果应该是社会公共成果。估价规程规定了不同规模城市的基准地价更新底图比例尺大小，但是没有规定底图的具体参数、是否需要电子底图、乡镇底图的具体要求。建立基准地价更新数据库是必然要求，但是事实上相关方面没有规定，同时对于定级、估价和制图很重要的GIS技术还没有深入应用，样点地价及级别和均值地域定位仍然还不够准确。需要强调三个方面新技术新成果在基准地价评估更新中的应用： 　　1.城镇地籍调查成果应用于基准地价更新是一个重要的创新和发展，强调城镇地籍调查成果必须应用于基准地价更新，这是地方政府的责任，也是技术承担单位必须做到的。 　　2.将GIS技术充分应用到城镇基准地价更新研究过程中，并建立土地定级与基准地价更新数据库，强调基准地价更新要和地价动态监测衔接起来。 　　3.强调电子底图的应用，工作底图、样点地价图以及所有成果图件除了纸质图外，要求采用电子图，要规定各种底图的具体参数、基准地价更新中涉及的要素必须在底图上体现。如果底图和成果图仍然采用传统的手工方式，显然不能满足发展需要。 　　三 基准地价评估更新参数规范问题 　　评估参数是基准地价评估更新和宗地评估中的关键因素，主要包括土地还原利率、地价指数和土地增值收益率等指标。《城镇土地估价规程》规定了土地还原利率的三种确定方法：土地纯收益与价格比率法;安全利率加风险调整值法;投资风险与投资收益率综合排序插入法。 国土资源部《关于发布实施的通知》(国土资发〔2006〕307号)规定，土地还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。但在利用土地纯收益与价格比率法测算土地还原利率时，只强调“选择三宗以上近期发生交易的，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率”，这个界定是不妥当的。因为土地还原利率应该是一个城市或一个区域的一个重要经济指标，没有足够多并且区域分布科学的近期交易案例，测算的结果是不具有代表性的。 　　根据以上分析，除了明确评估参数的确定方式外，还有三点必须强调： 　　1.利用土地纯收益与价格比率法测算土地还原利率时，强调必须选择足够多的近期交易案例，并且这些交易案例在用途分布和区域分布上要科学合理，这样测算的结果才有代表性。具体数量可以根据不同城市大小和级别等情况确定。 　　2.土地增值收益率的确定方法。同一宗地的出让土地使用权价格扣除划拨土