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对公共租赁住房配租难问题的研究 　　当前，随着大量公共租赁住房的建成交付，全国各地陆续启动公共租赁住房配租工作，其“热建不热销”、“叫好不叫座”问题引人注目。2012年初，上海、武汉、郑州等主要城市首批推出的公共租赁住房，申请家庭户数不足房源供应套数的四成，实际签约入住率更低。 　　杭州作为全国最早发展公共租赁住房的城市之一，类似申请家庭数量不多、放弃选房比例较高、实际入住户数更少的配租现象也客观存在。因此，有必要对影响公共租赁住房配租的症结进行分析，确诊制约要素，探究解决良方。 　　一、杭州开展配租的基本情况 　　杭州公共租赁住房制度的探索始于2004年，2009年，《杭州市区经济租赁住房管理办法（试行）》出台，标志着具有杭州特色的市区两级共建公共租赁住房格局初步形成，并于当年起以市级层面向社会集中公开配租公共租赁住房。截至2011年底，市、区两级公共租赁住房累计配租8513户。 　　然而，在杭州公共租赁住房逐年扩大配租的过程中也出现了一些新情况、新问题和新趋向。从2009―2011年市级层面向社会集中公开配租公共租赁住房的相关统计数据分析来看（见表1、图1）：一是申请家庭户数总量逐年增长，但申请相对率（符合条件申请家庭户数与配租房源套数之比）逐年下降，分别为210%、128%、99%；二是选房家庭户数总量逐年增长，但实际选房率（实际选房家庭户数与参加选房家庭户数之比）逐年下降，分别为90%、80%、76%；三是入住家庭户数总量逐年增长，但签约入住率（签约入住家庭户数与参加选房家庭户数之比）逐年下降，分别为79%、62%、58%。 　　二、影响配租的制约要素 　　1.申请时限短 　　杭州以市级层面向社会公开配租公共租赁住房虽然已开展3年，但每年只集中实施1次。每次从发布申请受理公告之日起到申请家庭提交资料截止日均未超过10天。在这短短的10天时间里，申请家庭除需准确理解当期配租政策外，还要准备身份、户籍、婚姻、住房、收入、劳动关系、养老保险、公积金等大量证明材料，少则7～8个，多则超过20个，这些材料需要申请人逐一前往相关单位或职能部门盖章。因此，10天内要准备好所有申请材料实属不易，客观上降低了住房困难家庭申请公共租赁住房的意愿。 　　2.准入门槛高 　　杭州市公共租赁住房保障对象主要分为三类：城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员。其中，新就业大学毕业生和创业人员除需满足收入、住房、学历或职称相应准入条件外，还需符合在市区用人单位工作并签订1年（含）以上劳动合同，且连续缴纳住房公积金或社会保险金1年（含）以上，或持有市区营业执照和1年（含）以上完税证明等条件。如此严格条件显然已将刚走上工作岗位、收入不高的大学毕业生和创业初期的创业人员排除在外。然而，调查发现，上述两类群体正是最需要通过公共租赁住房解决过渡性住房困难的保障对象，潜在需求很大。 　　3.配租原则紧 　　杭州市公共租赁住房办法规定：单人户配租非成套住房或小套型成套住房或成套住房中的一部分，两人户配租一居室住房，三人（含）以上户才能配租二居室住房。从住房保障“保基本”考虑，上述配租原则理论上是正确的，但从实际操作来看问题不少。一是新婚夫妇类型的两人户家庭配租一居室住房，当家庭人口增加后，又进入住房困难阶段，需要通过调换房源户型才能重新改善住房条件；二是单人户配租成套住房中的一部分，即“合租”，由于合租双方对居住空间私密性的要求以及生活习惯差异、水电费用分摊等因素，绝大部分放弃合租，尽管2011年市级层面对合租方式进行优化，规定同单位、同性别单人户合租，但截至2012年11月底，最终实际以两户单人户合租成套二居室的住房仅6套。 　　4.房源区位偏 　　自2009年以来，杭州市级层面推出的公共租赁住房已有近1500套，但85%以上的房源都位于杭州城北丁桥大型居住区内。该居住区是杭州市政府近几年才规划推出的，目前区域内公交线路相对较少，商业氛围尚未形成，各项公建配套设施正在抓紧建设和完善过程中，给居住者日常出行、购物、生活等带来不便，从而影响公共租赁住房申请家庭的入住意愿。同时，由于推出的房源区位相对单一，难以满足“职住平衡”实际需要，客观上降低了工作地在其他区域申请家庭的选房意愿。 　　5.租金优势小 　　2012年4月，杭州市新出台了《杭州市区公共租赁住房租金管理暂行办法》，明确规定公共租赁住房租金由政府定价，根据土地等级不同实行差别化租金，并对符合条件的低收入家庭予以相应租金减免。此举虽然改变了以往公共租赁住房租金“一刀切”的模式，初步建立起梯度的租金定价体系。但是，从公共租赁住房申请家庭整体情况及实际调查来看，各土地等级对应的租金标准仍然偏高，尤其是地处新建居住区的公共租赁住房，由于区域内各项公建配套、