[福星·御景园近阶段营销总结及下阶段工作计划10月17-11月18.docVIP

福星·御景园 房交会营销总结及开盘前工作计划 时间：10月17日-11月18日 一、营销回顾 10月份经历房交会，128张VIP卡已经全部售空,提前完成既定目标；本阶段以房交会为销售节点，以优惠券的形式进行强销，5天内共接待客户500多位，发放优惠券300多张，共18位客户VIP认筹量，虽然本次房交会上在各项目中福星·御景园在销售量不是最多的，但是公司所投入的人力、物力却远远少于其他同类型项目，相对而言本项目可以说是非常成功的一个，同时本次发放的优惠券有效期为10月31日前，不同于其它项目只局限于房交会期间实行高折扣进行强销，因此在后续的14天内将还会有可观的销售量，销售形式可以进一步持续到10月底。 二、事实分析 在福星·御景园认筹持续进行的同时，经过房交会所了解的大量客户信息的反馈，其主要问题有以下几种成为现在务必尽快解决的问题： 工程进度及开盘日期： 客户对于项目开盘日期与动工建设的日期成为VIP持有客户以及潜在意向客户最为关心的问题，有部分客户对项目能不能近早动工存在疑问，甚至出现购房意向的动摇，和一些潜在客户保持继续观望的心态，为了给市场一个镇定剂，希望福星集团能尽快在项目工程方面作点实质上的催动，从而实现稳定现有VIP客户以及引发观望客户的购买欲望。 概念延续及卖点挖掘： 项目形象定位自项目推出开始一直以“英伦风情”为主题进行推广，并取得了非常好的效果，但是经过近一个月后，对购房客户心理产生了一种观念陈旧的心理，一个陈旧的观念是不可能长久占据购房者的购买心理，英伦风情的概念需要进一步的提炼和提升；再者，本项目在整个邵阳市在地段优势方面不是特别具有突出的优势，前面认筹客户绝大部分来自双清区，因此现在必须找到项目新的亮点，突破持销的瓶颈，并进一步打双清区周边市场，在项目开盘时引发项目新的销售热点，达到进一步强销的目的。 三、下阶段营销策略 房交会的销售效果可以看出项目的以“邵阳首席纯欧式英伦风情社区”为形象定位还是占有一定的销售市场以及营销优势，“英伦风情”的生活概念已经深入到购买客户的心里并形成一种生活品位，下阶段我公司考虑将进一步将福星·御景园的高尚生活品位在公众中进行提升，达到对客户造成“物超所值”的购买心理，以及对生活品位的奢侈观念得到满足，将“城市中心区高档住宅”的产品形象渗透下去，提升项目为“一个城市的奢想”。在工程进度方面希望福星集团能尽快奠基，通过对奠基以及项目动工的宣传给所有客户服下镇定剂，稳定客户的购买心理。 四、下阶段工作具体内容 .1、报纸广告 期数：6期（暂时） 时间：10月20日、10月24日、11月3日、11月6日、11月17日、11月18日（以晚报为主，具体投放时间根据开盘日期进行确定。） 主要内容：前2期打造福星·御景园中心区豪宅概念 中间2期对项目奠基进行宣传 后2期对项目开盘进行宣传 主要目的：延续房交会以来的广告宣传，通过打造福星·御景园中心区豪宅概念来提升项目住宅的品位，提高项目品牌优势，营造项目新的销售亮点；并将项目工程进度、以及开盘日期进行宣传稳定客户的候买心理。 2、刀旗 出街时间：10月24日 主要内容：打造福星·御景园中心区豪宅概念 项目开盘及项目动工（奠基） 3、具体房价的制定： 根据楼层差、栋差、朝向差进行具体定价 时间：开盘前一周正式公开 主要目的：开盘前一周通知所有VIP客户知晓价格，为开盘做好准备。 4、单页 出街时间：10月25日 数量：50000份 主要内容：打造福星·御景园中心区豪宅概念 5、夹报 时间：10月27日、11月3日、11月10日、11月15日 数量：每次1万份（重点针对双清区） 报纸类型：日报、晚报（其中以晚报为主） 6、项目奠基仪式 时间：11月06日（具体时间另定） 内容：项目奠基仪式，邀请一些市领导及VIP代表参加 目的：给VIP持有客户一个信心，让观望客户实施购买行动 7、开盘（签定购房合同）仪式及活动 时间：11月18日（具体时间另定） 主要目的：完成VIP卡客户100%成交，并促使潜在客户成交，使成交总量突破60%，成为邵阳市二次抢购热潮 8、关于电视及电台广告投放的建议： 从9月初至今，项目在新闻综合频道、公共频道、交通电台进行了一定量的广告持续投放，形式包括：栏目冠名赞助、专题广告、硬性广告投放，对项目品牌形象的建立起到一定的效果。 对于下阶段的媒体宣传策略中，我司建议：主要以报广和夹报平面、公关活动促销宣传为主，电视电台立体宣传为辅。 因此在电视及电台的投放上适当进行即可，不需要大量投放，适当借助新闻造势。 五、总结