国家宏观调控大背景下房地产预售基金监管对策的辩证思考.docVIP

国家宏观调控大背景下房地产预售基金监管对策的辩证思考 　　摘 要 以河北省为例，贯彻落实“国五条”预售资金要分级监管不能一刀切，建议在房屋预售资金监管中引入担保赔偿机制，建议采取多边风险担保机构和银行联合监管模式，既能贯彻落实“国五条”关于资金监管的抗风险意义，还能符合实际较好地促进房地产预售市场持续发展。 　　关键词 房地产 资金监管 新国五条 　　中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）07-068-02 　　2013年2月20日，国务院办公厅发出《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即“国五条”，再度强化楼市调控执行力度，同时强调：尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。房地产期房市场具有高风险性、民生性和公共信心维系性，其销售已达房地产交易的80%以上，随着调控的深入，我们要落实〔2013〕17号文件精神做好预售资金监管，以河北为例，更要探寻一条适合期房市场可持续发展的预售资金监管模式。 　　一、贯彻落实“国五条”预售资金分级监管不能一刀切 　　（一）随着房地产调控政策深入期房资金链断裂风险隐现 　　随着“国五条”细则出台，房地产投资全面被抑制，也使开发商拿地信心严重受挫。河北省石家庄房地产市场虽然存在住房刚性需求，房屋交易价格仍处于上升态势，但2013年3月6日，石家庄土地市场拍卖：八宗地（四宗为补证）总面积281163.7平方米，约合421.75亩，起始总价为20.862亿元，全部以直接底价成交而结束，土地出让过程仅持续十多分钟，与二手房过户房产交中心的火爆热烈相反，拍卖现场略显低迷。可见，调控政策对商品住宅投资的抑制，其影已经从河北省二手房市场深入到上游土地市场，低价或流拍悄然袭来。河北省秦皇岛今年3月13日的土地交易中心第二次挂牌出让两块土地，也是接近底价完成交易，且对【2013】01-01号地块以底价进行了补拍。唐山国有建设用地使用权挂牌出让公告[2013]1号早已公示，至三月底却未见最终公开交易数据。由于开发商融资渠道单一，多依赖预售款融资前景，基于房地产资金高风险和政策调控深入考虑，未来期房资金链断裂风险阻碍了开发商持续拿地的信心。 　　房地产企业资金链开始于项目融资：项目开发及交付使用，销售回款，支付外部融资的成本，循环反复。在国家宏观调控抑制房地产投资背景下，仅靠企业自有资金，缺少销售回款，也缺少新资金注入，项目资金链极易断裂，风险出现。因为，我国开发商融资渠道非常狭窄，项目资金来源主要为企业自有金和银行贷款、购房者订金和预付款等，而开发商对后者的依赖程度远远高于前者。但是，买受人的预付款高额监管却难以到位，且缺失风险担保，风险完全转嫁给买受人。可见，随着房地产调控政策深入，期房资金链一旦断裂风险出现，不只是资金本身风险，也是社会不安定因素风险增加。 　　（二）贯彻落实“国五条”预售资金分级监管不能一刀切 　　以河北为例，据河北省统计局2012年1-12月份数据可以看出：河北省房地产开发企业到位资金，其中，国内贷款2955653万元，定金及预收款7728019万元，个人按揭贷款2776987万元。可见，开发商依赖预售款的程度远远高于银行贷款，这也是我国开发商缺少融资渠道普遍面临的困境。依据《城市商品房管理办法》或河北省个别城市相关规章：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。而绝大多数开发商都不只一个项目工程，都违规采取“预售款集团内统一调动”，甚至用于购置土地开发新项目。随着调控政策的深入，预售资金监管的严格执行，一个项目款将不得挪用，另一项目款只好借“高利贷”，其影响不亚于将企业全部自有资金费率提高7-15个百分点，企业规模越大资金量越高受影响也会最大，以至于最后无力拿地。河北省既要落实〔2013〕17号文件精神做好预售资金监管，还应一切从实际出发，针对房地产企业缺少房地产信托投资基金等融资困境，在贯彻落实“国五条”资金监管上不能一刀切，保证期房市场稳健发展是预售资金监管的最终目的。还要实事求是面对河北省房地产企业缺少房地产信托、投资基金、资产证券化等融资困境，落实中央“国五条”资金监管不能一刀切，保证期房市场稳健发展是预售资金监管的最终目的，建议引入风险担保赔偿机制，预售资金可分级监管，采取差别性政策：对上市公司，且纳入赔偿担保机制的房地产企业，预售资金无需监管。对资质二级以上，具有一定开发面积和经验，银行资信4A级以上，且纳入赔偿担保机制的房地产企业，适度监管30%的工程资金；对于资质三级以下，开发面积10万平方米以下，具备开发经验，且纳入赔偿担保机制的房地产企业，适度监管50%的工程资金；对拒不参加赔偿担保机制的房地产企业，完全依据法律或规章要求，预售资金监管100%。 　　二、在房屋预售