房地产市场论述.ppt

第二章 房地产市场 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第一节 房地产市场相关问题 第二章 房地产市场 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 第二节 房地产市场分析 （三）程序 第一阶段：项目市场属性定位： 市场研究→一般投资机会分析→市场细分→目标市场选择→消费群体定位→消费偏好研究→承受能力分析 第二阶段：项目功能属性定位： 市场研究→具体项目投资机会分析→项目地址选择→项目使用性质定位→项目地块环境分析→项目主要功能定位 第三阶段：项目产品属性定位： 市场研究→环境分析→目标市场分析→消费偏好分析→项目规划设计要点→项目建筑设计及结构设计要点→成本与价格定位 第四阶段：项目经营属性定位： 市场研究→项目投资估算→项目投资组合设计----经营方案（营销方案）策划→项目开发建设方案策划→项目投资融资方案策划 第二章 房地产市场 （6）对专家的意见进行综合处理。 1.简单平均法 2.移动平均法： 3.趋势预测法 4.趋势移动平均法 5.指数平滑法 6.相关分析法（一元线性回归分析法） 7.季节指数法 小结 作业 作业 专家代号 第一次判断价格 第二次判 第三次判断价格 最低 最可能 最高 最低 最可能 最高 最低 最可能 最高 19.9 14.9 9.1 18.7 14.3 9 18 13.6 8.0 平均 20 18 17 22 19 21 20 18 21 23 20 15 15 14 15 16 15 14 13 14 16 15 10 9 8 10 8 10 9 8 9 9 10 19 18 16 21 20 21 16 15 19 22 19 15 14 12 16 15 16 13 12 14 15 15 9 8 8 10 9 10 9 7 9 10 10 17 16 15 20 18 22 16 14 16 25 19 14 12 10 16 13 17 13 10 12 18 15 9 8 7 10 5 11 8 4 6 12 10 ABCDEFGHIJK 房地 产销 售量 专家 意见 统计 表单 位： 百 原理：收集一组观察值，计算这组观察值的均值，利用这一均值作为下一期的预测值。移动平均可以平滑数据，消除周期变动和不规则变动的影响，使得长期趋势显示出来，因而可以用于预测 一次移动：当时间序列没有明显的趋势变动时，使用一次移动平均就能够准确地反映实际情况，直接用第t周期的一次移动平均数就可预测第t+1周期之值。 为第t周期的一次移动平均数； 为第t周期的观测值；N为移动平均的项数， 即求每一移动平均数使用的观察值的个数。 2.4.2房地产市场预测的方法 二次移动：当时间序列出现线性变动趋势时，用一次移动平均数来预测就会出现滞后偏差。因此，需要进行修正，修正的方法是在一次移动平均的基础上再做二次移动平均，利用移动平均滞后偏差的规律找出曲线的发展方向和发展趋势 。 2.4.2房地产市场预测的方法 实质上就是应用最小平方法，求取趋势方程参数，从而实现预测 配合直线时