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南京老城控制性详细规划新街口分区规划说明 现状分析 区位及社会状况 新街口分区位于老城控制性详细规划五个分区的中心，其范围东起龙潘路、西至虎踞路、北起珠江路、南靠白下路、总用地面积6.67平方公里（以外围城市道路中心线为界）。 现状总体格局以中山路与汉中路组成中心十字交叉轴贯穿全区，东西延展至外秦淮河道与明城墙，内有七条城市干道组成正交纵横路网体系，商业、商务用地集中于规划区核心并沿轴线向外分布，居住用地主要分布于周边区域，教育、工业、军事等用地交揉其间，散布全区。 该区地形平坦，外秦淮、内秦淮、运渎河与五台山坡地紧贴四周，形成环绕围合。现状建筑密度较高，人口密度大，建筑类型复杂，风貌质量参差不齐：既有朝天宫、总统府等文物古迹和名人故居，又有金鹰、新百等现代商场和商务办公楼，还有80年代以来建设的大批住宅建筑，此外，分区内还散布大量危旧低层住宅，密度高，结构差，配套设施不齐全。 新街口分区内有八个街道办事处、下辖39个居委会，现状人口26.24万人。 现状用地状况 1.用地构成 规划区总用地667.7公顷，用地类别齐全，用地性质主要为居住用地与公共设施用地，其余为工业用地、军事用地与河流水域。 居住用地 规划区现有居住用地267.7公顷，占总用地比例的39.51%，主要由二类居住用地和三类居住用地构成，相对集中分布于规划区外围。现状居住用地从开发和形式上可分为四类：第一类为新建的住宅小区，如长江花园、成贤公园、郭府园小区等等，这类小区多为90年代以后建设，建筑类型为高层或小高层，规模较小，设施配套齐全；第二类为多层住宅区，如张府园、二条巷、一枝园等等，这类小区多为90年代以前所建，建筑类型为多层建筑，结构尚好，设施配套基本齐全，但密度较高，第三类为低层别墅，如豆菜巷别墅、慈悲社别墅、申家巷别墅，均为民国期间所建，分布较散，环境景观较好；第四类为棚户区，结构较差建筑形式混乱，市政设施不齐全，自然老化现象普遍。 现状居住配套用地包括15所中学，27所小学与15个幼儿园，各学校指标见图表。 公共设施用地 现状规划区内公共设施用地面积183公顷，占总用地比例的27.02%，包括行政办公、商业金融、文化娱乐、医疗卫生、教育科研和混合用地，主要分布于城市中心区和城市主、次干道两侧。 行政办公用地指市区级政府用所属机关，主要集中在珠江路、华侨路、林陵路和建邺路两侧，其余办公用地沿主干道布置。 商业金融用地是新街口分区公共设施用地的主体，占地面积61.25公顷，占总用地比例的9.04%，相对集中于规划区的中部和主干道两侧。 文化娱乐用地约17.05公顷，占总地比例的2.52%，相对集中分布于长江路沿线。 医疗卫生用地约12.13公顷，占总用地比例的1.79%　 教育科研用地均约22.95公顷，占总用地比例的3.39% 工业仓储用地 现状规划区内有南京卷烟厂、朝天宫机械厂等12家工厂，占地约11.99公顷，占总用地比例的1.77%，工厂规模，经营状况不一，部分企业处于停产或半停产状态，部分企业厂区与居民区相混杂或内有职工住宅用地相混。 道路用地 现状城市干道分布较均，但支路网密度较低，且环通性差。 绿化用地 分区办公绿化较为缺乏，大型绿地一处即郑和公园，外秦准、内秦淮等河道绿化体系基本成型，但缺乏一定的宽度，社区绿地和街头绿地偏少。 军事用地 分区内有了3.03公顷部队用地，分布较散，均为南京军区所辖。 市政用地 分区内市政设施包括供电、排水、消防、邮政、电信、垃圾站等类型，分布较为齐全，市政管网齐备，用地约7.2公顷。 2．用地强度 现状规划区1272个地块按土地开发利用强度可分为10个等级，用地强度分布特征如下： 容积率0-0.5的各项用地39.1公顷，其中居住用地比例最大，地面积约为17.8公顷，占该项用地总面积的45%；文化娱乐用地面积约为6.6公顷，占该项用地总面积的17%；文物用地面积约为4.5公顷，占该项用地总面积的12%；行政办公用地面积约为1.9公顷，占该项用地总面积的5%；其他用地面积比例均在5%以下。 容积率为0-0.5的各项用地总面积为87.6公顷，其中，居住用地所占比例最大，用地面积约为51.3公顷，占该项用地总面积的58%；专科院校用地面积约为10.2公顷，占该项用地总面积的11.0%；工业用地面积约为6.1公顷，占该项用地总面积的7.0%；其他用地面积比例均在4%以下。 容积率为1.0-2.0的各项用地总面积为131.2公顷，其中，居住用地所占比例最大，用地面积约为87.2公顷，占该项用地总面积的66%；商业服务用地面积约为6.25公顷，占该项用地总面积的4.8%；专科院校用地面积约为6.0公顷，占该项用地总面积的5.2%；医疗卫生用地面积约为6.8公顷，占该项用地总面积的4.8%；其他用地面积比例均在4%以下。