物权法学－2011下－第8章 建筑物区分所有权.pptVIP

物 权 法 学 吴一鸣 第八章 建筑物区分所有权 第1节 概述 建筑物区分所有权，指由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权共同构成的特别所有权。 《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第1节 概述 第2节 专有部分 《区分所有权司法解释》第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 专有部分所有权的限制 《物权法》第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 专有部分所有权的限制 《区分所有权司法解释》第十条 ……将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 《区分所有权司法解释》第十一条　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 第3节 共有部分 基本规则： 建筑区划内，除专有部分，即共有部分。 第3节 共有部分 《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《物权法》第七十四条 ……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第3节 共有部分 《区分所有权司法解释》第三条　除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第3节 共有部分 〔思考〕 1、墙是专有部分还是共有部分？ 第3节 共有部分 〔思考〕 2、车库、车位是专有部分还是共有部分？ 第3节 共有部分 〔思考〕 3、区分所有中的共有与普通共有的区别 共有部分的合理使用 《区分所有权司法解释》第四条　业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 共有部分的费用承担 《物权法》第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 〔例题〕王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？（ ） A．张某无权要求王某拆除广告牌 B．张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系 C．张某对楼顶享有共有和共同管理的权利 D．张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益 〔例题〕甲于2001年购买了一栋六层楼房的第五层。进住后，甲发现六楼无人居住，为了防止非法分子从六楼爬下来，于是在五楼通往六楼的楼梯上安装了铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵，这样小偷之类的非法分子即使爬上了该楼的顶层，也不能从六层到达五层。2004年5月，乙购买了六层的房屋并入住。2008年5月，乙认为甲安装的两扇门以及胶合板严重影响了自己出入及搬运东西，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是（ ） A．不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙进住在后，进住时乙明知楼中的格局问题 B．不应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间 C．应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权 D．不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼