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设计阶段成本控制提升房地产企业核心竞争 　　摘要：在房地产项目开发建设过程中，虽然规划设计的时间大约占到整个工程项目建设周期的20%~ 30%，但是此阶段对工程项目开发成本影响的可能性却高达到70%以上；而在工程项目的现场施工阶段，通过施工技术革新，加强施工管理等措施节约开发成本的可能性只有20%左右。因此，建设单位对房地产项目的全过程成本控制管理中，规划设计阶段的成本控制管理是控制工程造价、提高投资效益极其重要的环节。本文探讨了房地产设计阶段成本控制的措施。 　　关键词：房地产；设计阶段；成本控制；措施 　　中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　面对房地产市场激烈的竞争，只有降低或保证成本的目标控制才能使企业处于市场竞争优势。设计阶段的成本控制是建安工程费控制的关键，优秀的设计是项目获利最基本的保障。设计采取何种结构形式、布局，选用何种材料等与项目成本有着直接的关系。精明的开发商经常会按建筑、结构、机电、园林及精装等专业分别委托实力较强的设计单位进行设计，有时建筑中外立面特别委托有名气的设计单位，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员，甚至请一些专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求最优方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求的基础上还能大大降低工程造价。所以设计阶段成本控制提升房地产企业核心竞争力的重要手段。 　　一、房地产项目开发设计对成本影响的因素分析 　　在房地产项目开发设计阶段对项目成本有影响的主要因素是建筑风格、总体布局、平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及建筑材料等方面。科学合理的总体布局，可节约建设用地，减少项目工程量；简洁对称的平面形状可降低建筑物平面周长与建筑面积比，从而降低工程造价；层数的增加无疑会引起项目总造价的增加，但却会使得单位面积造价下降，但下降速度会减缓直至停止反至上升，在不考虑土地费的情况下，如多层建筑最为经济合理的层数应当控制在5-6层，当结构层数超过7层，增加的电梯、结构为了抗风抗震而作出的改变、增加的地面辅助设施等等，所有这些都冲抵单位面积造价下降的趋势；在建筑面积不变的情况下，建筑层高的增加，意味着工程量的增加，而这会引起单位建筑面积造价的增加；增加建筑面积，相应的建筑物外墙围护结构的长度也要增加，但面积是平方级增加，这样，维护结构长度与面积比率降低了，从而降低了单位造价；建筑结构由基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等部分组成的起骨架支撑作用的体系，结构设计是否合理会影响到材料的选用以及使用材料的数量，而这些恰恰是项目成本控制中必须要考虑的因素；而建筑材料费占总成本的60%-70%左右，因此，材料选用是否经济合理，对成本控制起着十分关键的作用。所有的这些因素都是设计阶段要加以控制的因素。 　　二、设计阶段成本控制措施 　　1、切实落实设计监理制度。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大，实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，控制好工程造价成本。 　　2、 深入市场调查。设计人员要深入市场，初步确定各种建筑材料的品种、材质、规格和价格。然后通过市场比较和了解，按照房地产企业的相关制度，和相关项目人员一起合作选择入围材料品牌和价格，保证每种设备材料都物美价廉，另外，设计人员还要深入了解各种材料的性能、材质和指标等特性，了解各种材料应用实例状况，使选用的材料达到最佳的性价比，达到成本控制的目的。 　　3、优化设计方案 　　在规划设计阶段，开发商可以采用设计招标办法，在项目成本和设计方案相结合的条件下，选择优秀的方案设计和建筑设计单位，使项目不仅建筑造型美观，而且造价合理。对于优秀方案的比较，可以采用成本—效益分析方法，在满足工程—结构及使用功能的前提下，依据开发商可行性研究报告的经济指标（要充分用足当地规划部门制定的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等参数）选择设计方案，结合开发商对项目的开发理念，最后修改并确定设计方案。在单体详细设计阶段，结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要，向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用， 通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，加强设计出图前的审核管理工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，设计阶段的缺漏或不完善不