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惠州义乌小商品批发城销售报告 世方物业 成就铺王 2005.4.26 目 录 一、惠州市区在售商铺调查分析 1 1、世贸中心购物广场 1 2、财富广场 1 3、流行前线 2 4、美高国际建材中心 3 二、整体营销策略定位 4 1、销售模式 4 2、返租策略对商铺销售的作用 4 3、一次性返还3年租金回报策略 4 三、销售目标客户定位 6 1、惠州地区人口分析 6 2、商业目标客户定位分析 6 四、项目销售市场分析及竞争突破口 9 1、项目销售市场分析 9 2、项目优势分析 9 3、项目劣势与威胁点 10 4、本项目突破口 10 五、商场销售平面分割 10 1、商城销售平面图分割 10 2、商场铺位平面分割与销售的相关联系 11 六、商铺销售价格定价 11 1、销售价格制定原则 11 2、价格参照体系 11 3、商铺销售均价的确定 14 4、分区售价制定 15 5、项目销售价目表（参见附表） 16 6、本项目的销售收益预测 16 7、价格走势原则 16 8、阶段性价格策略 16 9、价格走势分析 17 10、定金标准、银行按揭及付款方式及折扣建议 17 七．市场销售整合推广策略 18 1、推广主题 18 2、推广策略 19 八、项目阶段性推广策略 24 第一阶段：内部认购登记阶段 24 第二阶段：项目公开发售阶段 24 第三阶段：项目攻坚阶段 25 第四阶段：项目收尾阶段 25 一、惠州市区在售商铺调查分析 1、世贸中心购物广场 位 置：位于麦地路与新岸路交汇处， 规 模：总建筑面积40000平方米， 其中一期24000平方米，二期16000平方米 建筑形式与特征：写字楼裙楼商业形式，一期总共6层，二期共四层，一二期建成后联为一体。底层高5.7米，2～6层高4.8米 主力铺位大小：主力铺位建筑面积30-40平方米 铺位使用率：61％左右 产权年限：40年 销售价格：一层：均价24000元/㎡，最高27000-28000元/㎡ （二期） 二层：均价14000元/㎡ 三层：均价10000元/㎡ 按揭付款98折，一次性付款96折 销售策略：一期销售1～6层，二期销售1～3层，所有铺位均包租10年，年回报率8%，按月支付租金。 银行按揭情况：一期由福建兴业银行提供5成10年按揭，二期发展商自助按揭。 经营定位：一、二期1～4楼，人人乐进驻，一期5～6层发展商自己经营管理，初步准备做书城、餐饮等 楼盘综合分析： 该项目位于麦地路与新岸路交汇处，处惠州市新的商业核心区域，由于有知名连锁商业人人乐进驻，加上长期包租的承诺，对于市场具有比较大的吸引力，但是其铺位划分较大，单铺总价过高，限制了购买群体，使得整体的销售进度缓慢，一期销售面积才2万多平方米，销售期长达一年，另一方面，虽然是长期包租，但是租金却是按月发放，达不到返租降低首期门槛，扩大置业群体的目的。 2、财富广场 位 置：位于下角东路与下角南路交汇处 规 模：总建筑面积20000平方米 建筑形式与特征：住宅裙楼商业形式，共4层，底层层高4.8米，2～4层，4.5米 主力铺位大小：主力铺位建筑面积5～10平方米，临街铺位较大，为50~200平方米 铺位使用率：53％左右 产权年限：70年 销售价格：一层：内铺均价13000元/㎡，外铺均价21000元/㎡ 二层：均价6500元/㎡，最高价12000元/平方米 按揭付款98折，一次性付款96折 销售策略：只销售一、二层，包租12年，年回报率8%，第一年租金签合同时一次性支付，以后租金按月支付 银行按揭情况：由工商银行提供5成10年按揭贷款 经营定位：商场整体由深圳民乐福超市租赁使用。 楼盘综合分析： 该项目位于下角东路与南路交汇处，目前周边的商业设施较少，商业氛围并不浓厚，本项目的优势在于它填补一个商业空白区域，同时由于项目靠近规划中的东江二桥南桥头，具有一定的地段优势，但从项目目前的宣传情况看，除了12年包租外，项目整体卖点并不清楚，比较空泛，而作为大商家的民乐福也缺乏足够的号召力，整体销售情况一般。 3、流行前线 位 置：东湖西路南侧 规 模：负一层至三层，共计12000平方米 建筑形式与特征：住宅裙楼商业，一层为独立临街大铺位，二~三层为独立经营铺位 主力铺位大小：二三楼铺位一般为20～30平方米，一楼临街铺位约100平方米左右 使 用 率：58％ 产权年限：70年 销售价格：一层：23000元/平方米 二层：均价8000元/平方米 三层：均价7000元/平方米 销售策略：保底6%回报率包租10年，租金按月支付，如果出租给商户的租金超过6%，则由投资者与管理公司平分溢出租金； 经营定位：青春时尚用品、新奇玩艺、魔术鬼屋以及麦当劳等流行快餐； 招商政策：根据