安庆市房地产市场分析.doc

安庆市房地产市场分析 1、房地产市场整体运行特征 A、房地产开发持续增长 近年来，安庆市房地产开发呈快速增长势头。房地产投资额持续上升，2001年为6.85亿元、2002年为9.15亿元、2003年为10.5亿元、2004年房地产开发快速发展；1-10月份，全市固定资产投资完成额(城镇固定资产和房地产开发)951216万元，同比增长23.7%，与上月累计增幅相比上升2.3个百分点。其中：房地产开发投资125385万元，同比增长21.6%。从房地产开发情况看：1-10月份全市商品房施工面积274.74万平方米，同比增长8.9%，商品房竣工、销售面积分别是65.84万平方米、53.72万平方米，同比分别增长17.4%和15.5%。消费市场稳中趋旺。B、住宅价格稳步上升 2003年来，安庆市房地产市场迅速升温，一年内平均房价上涨了500元/㎡，市场主力价格多层楼房由原来的1000元/㎡以下向 1500元/平方米突破,目前市场上的主力价格为1800—2200元/平方米；小高层主力价格在2200—3000元/平方米，多层1800以上，小高层2500以上的楼盘主要分布在市区、沿江带和开发区大湖风景区周边（如英德利、弘信城市花园、百蕊、香樟里），别墅市场目前个案较少，主要还是秀水华庭、西湖绿洲城（少量叠加别墅）。 C、小高层、高层等较高端产品不断升温 自2004年6月以来，许多小高层、高层项目进入安庆，给原本以多层住房为主的安庆带来了新的住宅类型，活跃了市场的同时也加剧了安庆市房地产市场的竞争，目前安庆的纯小高层（高层）项目有百蕊、香樟里。 D、以自用需求为主，投资市场尚未形成 安庆城市较小，房地产市场处于一个初步发展阶段，内部可以推动投资的资源少，小户型住宅、酒店式公寓、小型可售型办公楼等投资物业基本缺乏，同时外部带动投资发展的力量小，如缺少外地如浙江投资客的推动，因此，市场购买类型依然处于自用为主的较单一状态，住宅的用途绝大部分为自用居住。 2、安庆房地产市场特点 总体看来，安庆的房地产市场有如下特点： ⑴ 总体水平参差不齐 本地开发公司有规模小、规划、设计落伍、无创新、物业管理不完善、等特点。外地开发公司理念先进，引领了安庆人民的居住理念，两者差距明显。 ⑵ 逐渐进入大盘时代 安庆房地产正由前几年的小盘、零星式开发逐渐过渡到大盘时代。 如：安庆开发区北边西湖绿洲城的开发量达到60万方、市区谐水湾的开发量达到40万方、香樟里14.5万方、百蕊宜城水岸11万方。 ⑶ 市场竞争越发激烈，营销手段不断创新 安庆市房地产起步很晚，拥有人性化居住理念的高档项目几乎空缺。随着安庆经济的发展，人民的收入增长很快，对住宅的需求不断增长。新的项目不断上马，市场竞争变得异常激烈，营销手段不断创新。如“大湖春天”项目和“秀水华庭”小高层项目推出了“增值卡”活动，这给安庆得购房者不小得吸引力，出现了排队购买得现象。在未来安庆竞争激烈的房地产市场中，专业化的要求会更高，营销手段将会不断有新的亮点。 ⑷ 房地产逐渐形成品牌化开发 品牌化是市场竞争的结果，安庆房地产市场经过近几年的发展，已经形成了一批安庆市民耳熟能详的品牌开发公司。 如：英德利开发公司、中宜开发公司等等。 ⑸ 未来开发将逐渐向东移 随着市政府对东区扶持力度的加大，该区域有着大量未开发的土地。同时开发区市区土地供应量的逐渐下降，未来安庆市房地产开发将逐渐往东转移。 ⑹ 二手房市场逐渐升温 由于房价的不断攀升，以及市场上中小户型的短缺，大量想在安庆置业的客户选择了购买二手房。 （7）结合安庆实际的收入水平，安庆还是一个控制总价市场。多层在20-30万、小高层在25-35万比较热销。 3、开发区市场分析 扮演主城区挑战者角色。利用区域土地开阔平整、拆迁少、成本低等特点，打价格和环境牌，但这种优势在减弱。 A、成熟居住圈人气旺盛，幅射周边 以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟生活地带业已形成，强力幅射周边。以上两个社区自九十年代开始入住，目前已经容纳大量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套也已基本完善，而周边的一些项目自然也因此得天独厚、受益匪浅。如：东方虹城、幸福联华等项目自开盘销售以来均创造了良好的业绩。 B、新大湖景观带居住区受到热烈追捧 自菱湖北路和中兴大道开通以来，临近的开发项目也如雨后春笋般异常活跃，如：长江广场、厦华、晶海、华茂新村、英德利大湖春天项目等，虽然项目自身并无可圈可点之处，但因其周边道路宽阔、交通便捷，接近城区、临近石化生活区，加上适逢石化出台住房补贴政策，天时、地利等利好因素累加，项目一经推出便得到市场的追捧。加之政府斥重金打造两湖景观带，雨润秀水华庭联排别墅问世，英德利、晶海、香樟里、秀水华庭 ·荣寓等小高层相续落成，该区域价值进一步提升，发展前景可谓一日千里，正成为安庆市