市场比较法 练习题.doc

实例1：估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表： 估价对象 实例A 实例B 实例C 用途 商业 商业 商业 商业 交易面积 （平方米） 6000 9000 5700 6300 交易情况 求正常市场价值 卖方急于出售，售价比正常低5% 拍卖成交，买方为限制竞争对手，成交价比正常高5% 正常交易 交易日期 求评估基准日2005年6月30日正常市价，价格指数为105 2004年4月成交，价格指数为101 2005年4月成交，价格指数为103 2005年1月成交，价格指数为102 区域因素 繁华度 30 28 30 29 交通 25 25 23 23 市政配套 25 25 27 25 规划前景 20 20 20 20 区域因素小计 100 98 100 97 个别因素 临街条件 30 28 29 30 宽深比 25 25 25 25 面积 15 13 15 15 形状 15 17 15 15 地质 15 15 15 15 个别因素小计 100 98 99 100 容积率 2 1.8 2.3 2.1 剩余使用年限 40年 38年 39年 40年 成交价格（元/平方米土地面积） ____ 4500 5200 4900 在该宗土地的估价过程中应注意以下事项： 注意特殊交易； 各项修正不超过20%，总修正不超过30%； 估价结果确定可按不同权重计算。 土地还原率r为6%。 容积率修正系数表为课本第110页，表4-6。 解：运用市场比较法评估的过程如下： 交易情况修正 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易情况 100 95 105 100 2.交易期日更正 估价对象 实例A 实例B 实例C 交易期日地价指数 105 101 103 102 3.区域因素修正 估价对象 实例A 实例B 实例C 区域因素 100 98 100 97 4.个别因素修正 估价对象 实例A 实例B 实例C 个别因素 100 98 99 100 容积率修正 估价对象（2） 实例A（1.8） 实例B（2.3） 实例C（2.1） 容积率系数 1.8 1.8 2.0 2.0 土地使用年限修正 使用年限修正系数 式中： r ——土地还原利率，本例r取6% x ——待估宗地剩余使用年限 y ——比较实例剩余使用年限 估价对象 实例A 实例B 实例C 剩余使用年限系数 1 0.9867 0.9935 1 比准价格 实例A比准价格元/ 实例B比准价格元/ 实例C比准价格元/ 确定评估值 根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。 由于宗地C为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定实例A的权重去0.3，实例B的权重取0.3，实例C的权重去0.4，地价计算如下： 实例A 实例B 实例C 比准单价（元/平方米） 5197 4620 4680 权重 0.3 0.3 0.4 估价对象评估单价（元/平方米） 4817 估价对象评估值(万元) 2890.2  实例2：某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处与同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较案例情况及比较结果见下表： 项目 待估宗地 实例A 实例B 实例C 用途 工业 工业 工业 工业 供应圈 市郊 市郊 市郊 市郊 交易时间 2005-10-31 2005-10-31 2005-1-1 2005-8-31 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限 50年 50年 50年 50年 交易价格 370元/ 395元/ 355元/ 区域因素 交通条件 0 -1% -2% 0 基础设施 0 -1% -2% -1% 产业聚集 0 0 -1% +2% 环境情况 0 -2% 0 0 个别因素 宗地面积 0 +3% 0 +5% 宗地形状 0 -2% 0 0 地形 0 0 -1% -3% 规划限制 0 0 0 0 根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数，编制了容积率修正表： 待估宗地 实例A 实例B 实例C 容积率系数 1 0.98 0.96 0.97 注意事项： 1. 区域和个别因子条件指数采用累加方式 2. 调查该市今年工业用地地价上涨情况，2005年1月至2005年10月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.4% 3. 采用算术平均法计算待估宗地单价 运用市场比较法的估价过程： 交易情况修正、使用年限修正。 交易情况一致，免于进行交易情况修正；剩余使用年限一样，免于修正。 交易期日修正。