2015昊坤地产太和项目方案策略106p讲诉.ppt

主城之上，18万方原味法兰西风情城邦 礼献主城的优质生活作品， 立于城市未来高度， 缔造大城风情生活， 引领主城北部板块居住新未来。 主城之上·公园生活 凸显项目的城市属性（区位价值、配套价值及交通价值等） 体现项目优于市中心楼盘的气质、环境、建筑品质等 项目规划设计赋予人本思想，满足人的物质和精神双重需求，为住宅提供自然、舒适的居住环境，以唯美生态园林与精致典雅的建筑，为渴望美好的人们展开一幅结庐在人境而无车马喧嚣的写意生活画卷。 阶段广告推广语 第一阶段：形象建立期 主标：主城之上，18万方原味法兰西风情城邦（2016年1月） 副标：主城之上 公园生活 第二阶段：蓄客期 主标：最亲民价 3？88元/㎡起（2016年2月） 副标：一期创新华宅全城预约 第三阶段：认筹及开盘期 主标：生活就要有“一套” （2016年4月） 副标：稀而不贵，？万起买南北通透三房 第四阶段：热销期 主标：倾城热销 冠鼎北城 （2016年5月） 副标：首期开盘即告售罄，二期盛情加推 推 广 策 略 “非来不可”—— 第八部分 各种媒体渠道的优劣势分析 媒体种类 主要受众 优点 缺点 主要作用 与本案契合度 报纸 企事业、政府单位等 权威，形象大气；可保存，时效长 受众群窄；价格高 形象、促销 ★ ★ 电视 全民 表现形式生动多样；受众群广泛 价格高；信息无法重复 形象、促销 ★ ★ ★ 广播 全民 成本低廉；信息量大 关注率低；无法重复 促销 ★ ★ 海报、单页 全民 成本低廉、效果直接 可能引发无意向受众厌烦，有损形象 促销 ★ ★ ★ ★ 户外 过往人群 形象大气；时效长 受众不固定，覆盖面不高 形象、促销 ★ ★ ★ ★ 车身 市区、乡镇 时效长 受众不固定，覆盖面不高 形象、促销 ★ ★ ★ 短信 直接促销客户 成本低廉；针对性强 短信到达率不高，客户意向一般 促销 ★ ★ 乡镇墙体 乡镇 成本低廉，覆盖面较广 不易于维护，后期损毁较严重 促销 ★ ★ ★ 网络 白领 成本低廉；时效长 受众群窄；关注率低 形象、促销 ★★ 线上推广做影响 线下推广促成交 始终 “走出去”：广告车巡展、派单、乡镇展点设置等； 点对点营销：线下call客、企业团购。 强势户外占位：高炮、户外大牌、公交与农班车体、乡镇墙体等； 多维度媒体选择：电视字幕（画面）、报广、短信、网络等 网罗所有潜在客户,制定正确的媒体渠道组合 市场小高层去化表现 小高层去化面积集中在105—120平米之间，105平米以下及130平米以上户型去化量少 市场高层去化表现 高层110平米左右的户型去化良好，100平米以下及115平米以上的户型去化困难 市场小结 市场向好趋势明显，15年上半年去化表现同比呈上涨趋势； 市场各种物业类型存量大，未来市场去化压力大； 市场上高层100-115平米三房、小高层105-120平米三房、多层洋房120-140平米3+1户型去化表现良好；两房产品及140平米以上户型去化困难； 别墅产品面积区间多集中在270-340平米之间，270-300平米户型占比居多，300平米以上的次之。 第三部分 客户来源 别墅项目由于价格较高，接受人群有限，主要以县城企业家和乡镇土豪为主。 多层多为改善客户，主要以县城企事业单位和乡镇土豪为主。 小高层多为刚改性客户以城区企事业单位年轻员工和乡镇企事业单位为主。 高层为县城经济条件一般及周边乡镇刚需客户为主 经过前期对置业顾问的访谈以及房管局工作人员咨询，别墅、多层、小高层、高层客户来源差异化明显 以下根据客户分类，通过置业顾问访谈及客户描摹，对每类客户的置业特点，置业目的，置业需求、价格敏感进行分析 经济实力强，买房偏投资和改善，好面子，主要为县城企业家+乡镇土豪 Vioce 访谈国建翠园置业顾问：40-55岁年龄段居多，大部分为投资或改善，经济实力强，注重隐私，置业多注重居住环境及楼盘的物业管理服务。 别墅客户群 1、价格敏感：价格敏感度低，多为县城企业家及乡镇土豪，购买实力强； 2、置业习惯及特点：喜欢群居，喜欢与朋友及亲戚居住在同一小区；城市的金字塔顶端，生活水平高，购房多为投资或改善，注重个人隐私，关注居住环境以及品质及后期物业服务 3、置业需求：多为改善型客户，以几代同堂居住为主，需求房间多，多是250平米以上需求。 别墅客户分类简析 A B C 顶富阶层 追逐顶级产品及稀缺资源 对面积需求在300平米以上，且极度追求品质 上产阶层 ①标签主义；②实用主义；③价格主义 迫于总价压力，会选择相对低总价的产品面积多集中在250-300平米之间，联排中间套居多 “伪”富阶层 仅追求“住别墅”，纯价格驱动 对价格敏感度较高，多选择联排中间套单价低总价低产品 多为政府机关及企事业单位员工，改