[紫金国际花园营销方案20100702001.docVIP

紫金国际花园营销方案 项目简介： 项目位置：人民路与西新路交汇处 投 资 商：河南凯帝集团 开 发 商：舞阳双喜置业有限公司 开发节奏：分两期开发 建筑形式：高层电梯物业 项目经济技术指标 项目SWOT分析： 优势： 交通便利，四通八达。舞阳县位居漯河西南部，是漯河去到平顶山的必经之路。项目地处人民路旁，为舞阳形象主干道，接近县汽车站，交通网络和公交体系较为发达，快速连接漯河市，叶县，武钢等周边城市，极大的方便了客群出行。 配套比较完善。项目外在配套齐全，生活HT广场，好又多购物广场，人民商场等多个生活，江南酒店，花园酒店等满足日常生活的需求；除外在配套外，项目内在配套规划也趋向完善，七千平方米商场，家门口购物的心情。 教育资源丰富。实验小学，舞泉中学，舞阳一中，育博中专多所学校，把家安在校门口，书香缕缕，生命芳香四溢。完备的教育体系助力子女成长先行一步。 环境优美。本项目位于森林公园旁，享受城市绿色氧吧，600亩森林资源是本项目核心竞争力，此地段环境优美，远离工业区，污染较少，是生活居住的第一选择地。 舞阳首个电梯洋房。产品定位于小高层及高层电梯洋房，地标建筑提升城市居住价值。 18层建筑，地标建筑承载着文化内涵，提升城市的居住视野高度，户户有景，南北对流，最大化地满足人们通风采光的生活需求。 推广定位高端。在项目的推广中，将树立项目的“国际化、尊贵感”的路线，满足消费者的情感需求，将尊容感，成就感和家的温馨浓浓地融于心。有力的区分市场，进行市场细分，准确的找到消费群体。 行政腹地。舞阳县整体规模比较小，本项目东边链接这舞阳城市的心脏，经济文化行政中心，10分钟生活工作圈，尽在掌控。 劣势 建筑外形较差，影响项目形象。本项目周边有民居，建筑外立面比较差，影响本项目的形象，为项目的推广带了一定不利因素。 受项目地块限制，容积率高。本项目地块比较小，建筑面积大，使得本项目的容积率高达6.1，降低的项目高端形象。 户型规划中存在局部缺陷。项目目前规划中的少部分户型存在一定缺陷，不是很方正，这对于喜欢方方正正的北方人来说是不容易接受的，这将给销售带来压力。 绿化较低。本项目绿化率比较低，只有30%。本项目定位于高端客户，主要为自住改善型，这部分客户对居住环境比较看重，绿化将是其考虑的因素之一，影响购买决策。 展示面不足。开发节奏规划和销售中心的选址使项目的展示面不能充分体现，不能快速的形成小区居住氛围，会给销售带来一定的压力。 开发商在本土不存在知名度。开发商为新进舞阳的项目，虽在平顶山有个多盘开发经验，但是还不足影响舞阳，使得开发商在舞阳的知名度不高。 紧邻舞阳主干道人民路，车流量较大，有噪音和灰尘。本项目北面面临舞阳主干道人民路，车流量比较大，具有一定的噪音，加之北方气候比较干燥，临路面扬尘多。 部分户型得房率低。规划设计中D户型总建筑面积为142.73平米，套内使用面积为93.26平米。这部分房源可能存在抗性。 地区比较偏。舞阳城市规划是向东和北扩张，本项目位于西边，临近郊区，为本项目的发展带来一定的影响。 机会点 经济发展为房地产开发提供后续动力。舞阳县的经济从03年来每年的经济增长率都高达10%以上，城镇化加快，城市建设规划和经济增长点带来经济的强劲增长，为房地产的开发提供助力。 项目周边教育资源丰富。本项目周边教育资源拱卫环绕，这有利于加深项目所在区域的认可将度。特别是一高就在项目的斜对面，部分教师对于购房有强烈的需求，也比较青睐本项目。 项目规划的优势。项目商铺临街，对于商铺的推售具有一定的优势。户型也比较方正，面积适中，符合当地人的消费居住观念。 舞阳第一个纯电梯洋房，填补舞阳的市场空白。纵观舞阳城市，还未有一个纯高层电梯洋房，本分项目有规划，但是都放在项目的最后开发阶段，本项目将是舞阳的第一个电梯洋房，填补舞阳房地产的空白，市场机会大。 威胁点 消费观念有待转变。舞阳县的居住消费观念比较落后，没有形成投资或者超前消费的观念，叫务实，喜欢现房，对期房存在抗性。 居住观念偏向多层小院。舞阳县居住观念主要还是以多层为主，相当部分消费者对于小院情有独钟，多余高层虽然关注，但是观望情绪较多，居住观念有待进一步引导。 项目品牌知名度不高。本项目是双喜置业在舞阳县的第一个楼盘，知名度不高，加之是高层项目，消费者对本项目存在疑虑。 竞争大，规模小，土地供应多。本项目所在区域项目比较多，竞争压力比较大，本项目占地少，不易形成规模效应。而却舞阳县土地供应比较多，购买能力有限，进一步加剧房地产市场竞争。本案为后发楼盘，激烈的竞争在所难免。部分楼盘有小高层规划，抢夺项目客源 。 总结 本项目既有优势有优劣势，总体来说销售压力比较大，消费者消费观念和居住观念比较保守，投资战略和提前消费眼光不足，区域竞争压力大，消费者购买能力有限，