不動產投資信託基金暨不動產資產信託之信託財產評審原則及淨資產.docVIP

不動產投資信託基金暨不動產資產信託之信託財產評審原則及淨資產價值計算標準92 年10 月16 日台財融(四)字第0920046560號函核定 行政院金融監督管理委員會95 年4 月19 日金管銀(四)字第09585001020 號函核定 行政院金融監督管理委員會96 年7 月9 日金管銀(四)字第09600275190 號函核定 行政院金融監督管理委員會97年5 月9 日金管銀(四)字第09700164590 號函核定 行政院金融監督管理委員會101年3 月29 日金管銀票字第10100084010號函核定 第一條 本評審原則及計算標準係中華民國信託業商業同業公會(以下稱信託公會)依不動產證券化條例(以下稱本條例)第二十六條第四項及第三十六條之規定訂定之。 第二條 信託財產評審委員會至少應每三個月評審不動產投資信託基金或不動產資產信託之信託財產乙次，評估之內容應包括下列各事項： 一、信託財產之價值。 二、第三條第一項所列四款情形之評估。 三、依第三條第一項或第六條或依本條例第二十六條第二項及第三十六條規定，洽請專業估價者或專家出具之相關估價報告書或意見之覆核。 四、依投資決定評審交易標的物之產權形式、數量、交易總金額及議價情形，是否符合信託業法施行細則第十二條中授權信託公會訂定有關信託財產評審委員會之評審規範。 五、其他重大影響受益人權益之情形。 依前項第三款委請專業估價者或專家評估信託財產時，信託財產評審委員會應遵循以下之原則： 一、 確定標的物之基本事項，例如：標的物權利態樣、收益型態、影響標的物價格之一般因素等。 二、依據標的物之特性，覆核專業估價者或專家所採行之估價方法是否適當。 不動產資產信託已於計劃中載明並經向主管機關申請核准者，得免依第三條第一項規定重新辦理信託財產之評估。 第三條 除不動產資產信託已於計劃中載明並經向主管機關申請核准免依本條評估信託財產外，依第二條評審不動產投資信託基金或不動產資產信託之信託財產時，如遇下列情形之一者，應即委請專業估價者或專家評估信託財產： 一、依第四、五條計算之不動產之相關指數綜合變動率達百分之十五時。但已委請專業估價者或專家每三個月定期評估信託財產，且每年至少重新估價一次，並將不動產以公允價值重行衡量入帳者，不在此限。 二、投資不動產計劃有重大變動時。 三、信託財產之實質環境有重大變動時，包含鄰近地區嫌惡性設施或重大交通建設之興建，致不動產可能產生重大之價值變動。 四、個別不動產或不動產相關權利之價值已有重大減損，達不動產投資信託基金或不動產資產信託之信託財產帳面價值百分之十時。 重新估價後之金額與估價報告書出具當月月初之帳面價值之差異達當月月初帳面價值百分之十或差異金額達新台幣一億元者，應將該差異調整信託財產科目及未實現資本損益科目。 第四條 前條所述不動產之相關指數綜合變動率之公式如下： (收益相關指數綜合變動率+增值相關指數變動率+證券市場指數綜合變動率)×1/3。 第五條 收益相關指數綜合變動率、增值相關指數變動率及證券市場指數綜合變動率三種指數，其綜合變動率之計算方式如下： 一、收益相關指數綜合變動率：(消費者物價房租類月指數變動率+躉售物價月指數變動率+月平均基本放款利率變動率)×1/3消費者物價房租類月指數及躉售物價月指數以行政院主計處公布之數據為準；月平均基本放款利率以台灣銀行公布之數據為準。 二、增值相關指數變動率：依內政部公布之住宅市場房價綜合趨勢分數之季指數變動率為準。 三、證券市場指數綜合變動率：(台股大盤月平均指數變動率+營建類股月平均指數變動率)×1/2台股大盤月平均指數及營建類股月平均指數以台灣證券交易所公布之數據為準；各指數或基本放款利率之變動率之計算方式如下： (評審時最近一期已公布之月（季）指數或月平均基本放款利率-前次依商業會計法辦理資產重估或依第三條第一項或第六條重新估價並調整帳面價值當月（季）之月（季）指數或月平均基本放款利率) ( (前次依商業會計法辦理資產重估或依第三條第一項或第六條重新估價並調整帳面價值當月（季）之月（季）指數或月平均基本放款利率)。 前項計算方式於不動產之價值未曾依商業會計法辦理資產重估或依第三條第一項或第六條重新估價並調整時，應以不動產取得之當月（季）指數或月平均利率取代。 第六條 除不動產資產信託已於計劃中載明並經向主管機關申請核准免依本條評估信託財產外，不動產投資信託基金或不動產資產信託之信託財產，自不動產投資信託基金或不動產資產信託募集完成當月起，或距前次依第三條第一項重新估價當月起超過三年未曾重新估價者，應委請專業估價者或專家重新估價。 第七條 不動產投資信託基金或不動產資產信託之信託財產價值之計算，依下列方式為之： 一、不動產及不動產相關權利： (一)土 地：原始評價依取得成本為準；嗣