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土地市场 指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和，土地市场由于其经营的产品具有价值大，位置固定等特点，产品难以集中到固定的场所去交换，其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成。 不动产 不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，如建筑物及土地上生长的植物等 不动产估价 不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。 土地估价制度 是指评估人员根据特定的评估目的，遵循一定的评估原则，在一定的评估假设条件下，综合运用各种评估方法，估算待估对象的土地使用价值的一种制度。 最佳使用原则 土地用途的多样性决定其给权利人带来不同的收益量，因此在评价土地价格前首先要确定土地的利用方式。土地的最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证价，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能使用。 楼面价格 楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。 市场比较法 市场比较法是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与较近时期已经交易的可比房地产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估房地产在评估基准日的价格的方法。——比准价格 收益还原法 收益法就是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的资本化率（还原利率）折算成在估价时点的现值，求其之和，从而确定待估房地产价格的方法。 假设开发法 假设开发法（也称剩余法、倒算法、残余法）是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润，税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法 资本化率 资本化率（又可称不动产还原率、综合收益率、综合还原率）是不动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率 残值率 残值率指的是固定资产报废时可回收价值占总价值的多少。 基准地价 在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价基准日的法定最高年期土地使用权的区域平均价格。 在宗地估价的基础上，评估各个级别或各个区域土地的平均价格。 标准深度 标准宗地的临街深度即为标准深度。 路线价 是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设特定街道上，即得到该街道的路线价 重置价格 又称重置成本，是指采用估价时点是的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 重建价格 又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。（一般而言，只适用于有特殊保护价值的建筑物） 1、某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。 土地现值＝620×1000＝620000（元） 建筑物现值＝1200×2000×80﹪＝1920000（元） 估价对象现时总价＝620000+1920000＝2540000（元） 估价对象现时单价＝2540000÷2000＝1270（元/㎡） 2、某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期3年，贷款年利率为8﹪，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2﹪、5.5﹪和10﹪，开发完成后可转让土地面积的比率为60﹪。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入）。 可转让熟地总价＝取得荒地费用+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 可转让熟地单价＝可转让熟地总价／可转让熟地总面积 ＝可转让熟地总价／该荒地面积×可转让比率 荒地取得费＝1.2亿＝120 000000元 土地开发成本和管理费＝2.5亿＝