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房地产项目经验数据的管理与利用2010年08月21日 19:40随着知识经济时代的到来，房地产企业迫切需要知识积累、知识利用和知识更新。对房地产项目计划进行知识管理，不仅是必要的，而且是完全可能的。本文针对项目计划管理各个阶段如何实施知识管理，进行了深入的探讨。 一、房地产企业知识管理的现状 随着市场竞争愈加激烈，房地产企业亟需提升管理水平，提高开发效益，以应对市场的变化。过去几年，国内的房地产行业高速发展，开发了大量的住宅和商业项目，也积累了相当多的开发经验，然而，这些宝贵的经验，由于缺乏有效的整合、管理、提炼没有发挥循环利用的效应。 建设项目最为典型，具有悠久的历史。房地产企业一直以来都是主要依赖于个别专家的知识和经验进行知识管理。随着建设项目的规模越来越大，工程内容越来越复杂，建设要求越来越高，涉及的专业越来越多，对建设者的管理能力的要求也越来越高，房地产企业所积累的知识，必须得到系统化、结构化的处理，才能得到最有效地利用。否则，这些知识就会随着时间或人员的流失而损失，从而使企业无法在原有的基础上得到成长，竞争优势难以保持。 二、项目计划知识管理的必要性 在项目管理中，项目的特殊性决定了项目中必然包含种种相互关联的任务和不可预知的风险。作为项目实施的指导性文件，项目计划对项目的预期目标进行筹划安排，将项目的全过程、全部目标和全部活动统统纳入计划的轨道，使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用，以期实施过程中及时对各阶段各环节进行协调，达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。 在计划编制过程中，计划管理人员必须通过收集整理和分析所掌握的各种信息资料，对项目的实施步骤、所需资源、责任主体、阶段性目标等进行估算，以进行科学安排和配置。 建设工程项目有其独特性，每一个项目各有其自身的特点。项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素，对项目的计划执行会产生各种各样的影响。因此，对以往项目所积累的知识、经验进行分析、提炼，发现其内在规律，可以为制定后续项目计划提供可靠的借鉴。 随着信息化技术的迅猛发展，建立项目信息系统，项目干系人共享项目信息，利用信息系统对项目计划知识进行收集、提炼和管理是完全可以实现的。本文所述的项目计划知识管理，必须建立在这样的一个信息系统基础上。 三、项目计划知识管理的方法 知识管理的过程主要包括知识的生产、共享、应用和创新。知识生产过程是对现有知识进行收集、分类和存储;知识共享是通过知识交流扩展企业整体知识储备;知识应用主要指利用知识生产过程得到的显性知识去解决问题;知识创新指产生各类新知识的过程，其往往不是一个独立的环节，而常常是知识产生、共享、应用三个过程相互作用的结果。 项目计划的制定，需要遵循一定的步骤。本文以某大型房地产公司的计划管理流程为例，对房地产开发计划各个环节的知识管理的内容进行详细的叙述。 1.了解项目情况 制定房地产开发项目节点计划，首先应了解项目各环节基本情况，这一阶段知识管理的主要内容是： (1)知识获取 ①项目拓展部门取得项目的可行性研究报告中的各项指标、开发周期要求，以及企业年度计划、项目情况和经营需要等，确定项目预计的销售时间和竣工备案时间。 ②工程管理部门了解项目基本情况，如所处的位置(市区、郊区、山地)、三通一平情况、周边交通情况等，了解项目的分片开发顺序及其合理性。 ③设计管理部门提供项目的规划方案，了解项目具体规划与设计指标(包括占地面积、建筑面积、物业性质、基础形式、单体方案等)。 ④开发报建部门了解项目开发报建手续的重点与难点。 (2)知识共享 各部门需将所获得的知识在信息平台与其它部门共享，计划管理部门应对各部门所提供的资料进行整理和分析，消除不一致的信息，协调各部门对项目计划各阶段的工作所需资源提出初步的需求。 (3)知识运用 计划管理部门从信息平台中调出类似的项目信息，与当前项目进行比较分析，将以往项目的成功或失败的经验提供给各相关部门，相关部门获取信息，对各自的工作进行调整或优化。 举例说明：一个大型的商业项目准备进行开发，从以往的经验看，类型项目可能在租赁市场较受欢迎，而在销售市场常受到冷落。那么项目推出市场的时间，就要选在租赁旺季。 (4)知识创新 计划管理部门应不断调整和优化所需了解的信息结构。在编制计划之前，计划管理部门须充分了解项目各方面的基本情况，对项目有一个整体把握。这些情况，可能会随着市场或政策变化而有所调整，为了毫无遗漏地获取所有关键信息，就需要及时了解新的政策，更新信息结构。项目经理博客 2.计划编制阶段 通过工作分解的方式，将工作范围细分为活动，然后为每项活动分配时间和资源，并按照各项活动内在的逻辑关系，形成节点计划网络图。 (1)知识获取 计划管理部门根据所了解的项目各环节基本情况，并结合房地产