专业的设计将引领酒店的建设市场.doc

专业的设计将引领酒店的建设市场 　　1.星级酒店仍是地产开发的热点 　　尽管世界范围内面临金融海啸冲击，全球金融形势不容乐观，但在中国，金融危机对旅游业、酒店业的影响不如欧美严重，政府出台拉动内需的种种措施以保证国内旅游度假需求强劲。在经济型酒店陆续爆出亏损，争辩行业拐点是否来到时，进军酒店业的后续投资者则转战星级酒店，即使竞争激烈，资金投入仍有回报的可能。过去数年间酒店业在中国经历了爆发式增长，其中不乏非理性开发建设，使中国酒店业与发达国家酒店业的发展模式有很大区别，因而未来酒店开发建设更需关注中国市场的特殊性。 　　作为酒店投资者，首先要明确酒店开发与住宅开发的本质区别，住宅主要通过一次性销售实现投资回报，而酒店则需要通过客房和餐饮收入、物业增值、资本运营、品牌创新等盈利模式实现投资回报。运营好坏依靠酒店管理，开发商需明确酒店的经营管理方式，是自营管理还是委托酒店管理公司经营。酒店管理公司品牌收费与管理费用虽然不菲，但其有自己的操作系统、特色要求、品牌设计、客户群体等，在一线城市和旅游城市能带来相当数量的客源，对提升酒店的服务质量与品质有相当作用。 　　2.中国星级酒店设计开发的战略调整 　　中国酒店市场具有自己的特殊性。国际酒店品牌管理公司进入中国市场后，都需要根据中国市场的特点对其经营战略、品牌定位、功能配置等方面进行调整。我们在从事众多酒店项目的设计以及与国际品牌酒店管理公司长期合作过程中，认为在中国进行酒店开发与设计需要注意以下几点： 　　(1)国内开发酒店主要有七大方面回报与收益 　　中国酒店不同于国外纯商业开发模式，国外成熟市场都是通过市场研究和投资回报分析确定酒店规模、客房数、装修档次、功能配置等。如果按国际酒店开发惯例，中国大量酒店建设的投资回报期都是极其漫长的，很多酒店经过专业评估，注定是要亏本赔钱，但仍然有大量投资者、开发商争先恐后地建设酒店，这背后的原因是什么呢? 　　1)很多地方政府批地建设的条件之一是要求项目含星级酒店，以通过这类公建项目提升城市吸引力及形象，因此开发商通过建设星级酒店，可以实现从政府在土地政策等方面的回报。 　　2)国内酒店通常是大盘开发的一部分，开发商通过高星级酒店来提升项目整体档次、提高项目整体物业价值，进而提升项目形象，拉动大盘销售。如北京银泰中心在成功引进柏悦酒店之后，其综合体内住宅柏悦府公寓售价也随之水涨船高，单价从4万元/㎡跃为7万元/㎡，为开发商带来了丰厚的回报。对于上市公司来说，高星级酒店能让综合项目估值升高。 　　3)酒店建设完成后客房租金收入。 　　4)酒店宴会餐饮、会议等收益也是酒店盈利的重要来源。 　　5)高星级酒店提供的高档会所服务，保证较为稳定的高端客群，也是开发商很有价值的公关接待场所。 　　6)高星级酒店物业资产具备较强的金融属性，经营性酒店的物业本身也是质量优良的质押品，开发商通过物业质押可从金融机构获得充沛的融资性现金流，从而有利于盘活资产投资新物业的开发。 　　7)酒店投资由于开支较大，因此项目开发中结合酒店物业可以将销售类物业的盈利结转投资于酒店物业上，作为成本开支，为企业合理避税提供有效空间。 　　所以国内酒店开发更看重综合价值。政府与开发商共同对酒店提出超越基本功能和设计层面的要求，使酒店更加复杂，另外对酒店形象设计、装修风格、功能配置等方面提出了更高的要求。 　　(2)酒店建设突出地域与文化特色 　　从现代酒店经营角度考虑，提供一个舒适的居住环境，已成为最基本的要求。无论是商旅客群还是度假客群，更多需求的是体验地方文化。中国地大物博，地域文化差异明显，酒店特色需以地方特色的设计为支撑。但很多新建酒店的设计缺少主题和特色，过分追求豪华，由大量资金、新产品、新材料、新技术的堆砌和拼凑，导致整个酒店设计没有灵魂，同质化严重。很多设计西化现象突出，未能体现传统文化和地域文化。国内成功的高星级酒店，在提供现代、舒适、温馨的居住环境之上，均在建筑设计、室内设计、功能配置、装饰材料、家具艺术品设计方面力求体现地域文化特色，尝试提炼茶文化、酒文化、书文化、地方特色艺术表演、民俗风情、传统国粹、仿古陶瓷艺术等元素，打造主题特色餐厅、特色SPA、特色娱乐等。通过强烈的地域特色以及厚重的地方文化沉淀使客人达到享受、体验的目的。另外中国气候差异明显，南方气候温暖，需更多注重遮阳、防热、通风。北方气候干燥、冬季寒冷，更多注重保温，建筑形式上也应体现地域性气候的特点。同时依托环境资源的不同，如海滨、森林、滨湖、温泉、高尔夫、草原、谷地深坑(利用天然或人工谷地、深坑地形建造)，对酒店星级形象设计也有很大差距。消费需求升级加剧了国内高星级酒店竞争，因此必须通过专业设计塑造各自品牌特色、地方特色，体现星级酒店的高品质与高档次。 　　(3)酒店星级标准的提升 　　国际上