万科红商铺营销[43p].pptVIP

二手高端商业成交面积在40-70平米，以100平以下中小面积为主。 2011年保利文化广场二手成交面积分析 单价区间在18-30万/㎡之间，根据产品的质素，价格差距比较大 2011年保利文化广场二手成交单价分析 总价从780-2000万不等，主要集中在1000万左右 2011年保利文化广场二手成交总价分析 未来商业供应分析 一手竞争（2012-2013年商业的未来供应） 深圳市主要大型入市商业项目（2012-2013年） 项目名称 区域 总建筑面积（万㎡） 商业面积（万㎡） 上市类型 海雅缤纷城 宝安 30 18 开业 IA mall 福田 13 8 开业 合正汇一城 宝安 33 7 开业 万科红2期 龙岗 15 3.6 销售 卓越中心大道 南山 13 1.8 销售 汉国城市商业中心 福田 17 1.7 招商 水榭春天花园 宝安 13.7 2.2 未知 田夏金牛广场 南山 13.9 1.6 未知 廊桥花园 福田 5.6 1.4 未知 桐林公寓 福田 5.2 1.2 未知 2012-2013年即将入市的大型商业项目类型丰富，既有水榭春天等配套大规模商业的社区，城市综合体主要是合正汇一城，写字楼底商也有汉国城市商业中心，这些商业主要集中在福田、宝安和南山区域。 商业市场小结 1、目前市场上销售的几个典型商铺项目皆有较为理想的销售状况。 2、在限购限贷的大政策背景下，客户对商业性物业的投资成为主要方向之一。 3、6-7月卓越的剩余商铺及天街的2期商铺将会分流关内的商铺客户。 4、基础商铺的销售方法皆是通过二三级转介实现高额的快速销售。 5、下半年到明年上半年南山福田宝安将有较多商业推出。 对于本项目而言，趁着市场的热度，快速宣传，快速销售。 报告解决的核心问题 一、我们是什么样的产品？ 二、我们有什么样的客户？ 我们有什么？ 我们面临哪些情况？ 三、我们面临怎样的环境？ 四、我们有哪些竞争对手？ 我们接下来该怎么做？ 五、如何让客户来？ 六、如何让客户买？ 本体分析 竞争分析 营销策略 如何让客户来？如何让客户买？ 营销策略 整体销售策略总纲 在剩余货量下，通过对商业市场及竞争的综合分析，进行策略指导 策略突破1：借势市场与品牌，分流卓越、口岸天街的客户 策略突破3：住宅与大面积商铺，形成丰富的产品类型，互帮互带。 策略突破5：货量有限，在蓄客不理想的情况下，启动三级市场全面开花。 【住宅销售热度给项目的销售带来契机，保证了整个项目在市场的高关注度，快速的借势市场，是商铺成功清盘的保障】 策略突破2：原点客户的开发，形成圈层内的带动性营销 策略突破4：通过短信，现场call客，老带新等快速直达的形式，直引客户 阶段排布： 6.18~7.15 7.16~7.30 销售条件到位 渠道全开，先行试水 阶段思路： 项目现场整体商业销售氛围提升，路旗上画。合同修改完毕。 阶段思路： 1、中原客户资源启动 2、短信、网络、广播等渠道投放 阶段思路： 1、延续渠道推广 2、如果届时销售有困难，建议可以采取启动二三级转介的形式，快速消化。 ~6.17 商铺：开始推广、销售 延续截留，增加新措施突破 8.1前完成全部销售任务 商业导示、 合约就绪 形象策略 万科红生活广场 ——集高端休闲、娱乐、便利为一体的都市生活mall 客户策略 三维客户：转介客户 1、中原二级市场代理的在售商铺、写字楼等高端项目客户资源共享。 2、中原集团三级市场转介资源。 一维客户：现有客户 1、自去年10月开始，已经积累了约400批到访客户，业务员通过CALL客、短信方式通知这些客户麦当劳、必胜客商铺可以销售。 二维客户：深圳客户 1、通过内部短信平台，中原CCES豪宅客户资源实现传播。 2、通过内部短信平台，万客会金卡以上会员实现传播。 3、通过商业短信平台，精准定位目标客群，实现目标客户积累。 三维客户攻略 推广策略 组合渠道的全面突破 采用当前市场效果最好，目标覆盖率最高的推广方式。 短信对面（每周四、五、六各10万，一周共30万，持续1个月） 内容关键字：万科红铺王稀缺发售！深圳唯一一手麦当劳、必胜客，区域唯一商业核心。 根据目标客群特征，针对银行高额存款、高端车主、高端私企业主等群体，覆盖深圳高端客户面。 其它辅助渠道：网络、广播（真情守望，持续2周） 主要以“万科都市生活mall核心，一手麦当劳、必胜客商铺稀缺发售”为主题进行传播 楼层 房号 建筑面积（㎡） 套内建筑面积（㎡） 标准总价（元） 标准单价（元/㎡） 实收总价（96%*88%） 备注 商业01层 33 71.96 54.46 6,845,259 95,126.00 5,782,875 麦当劳 商业01层 34 41.39 31.33 3,937,261 95,126.00 3,