X年重庆房地产市场年报及X年市场前景分析[53p].docVIP

2012年重庆房地产市场年报及2013年市场前景分析（完全版） [摘要]对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。 一、房地产政策——政策不放松，楼市回稳 1.1宏观政策 总述: 对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。 如果说2010-2011年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2012年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2012年无疑成为了行业全面回稳的一年。 中央层面来说，相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上并没有全新的政策出台，但是，中央层面对调控的口风一直维持在相对严谨的层面。中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，敲边鼓式的提醒从未间断；此外，中央对于个别放松力度较大、舆论反应强烈的地方性放松仍然坚决叫停，例如年初时的芜湖财税补贴、年中时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。 地方层面来说，相比2011年个别城市超越中央底线的触碰限购红线，2012年以来明显变得更加谨慎，“闯关”举动从2011年的显性逐渐转向隐性。从地方政府政策调整形式上来看，今年多采用的是调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠这样比较温和的方式。根据研究中心统计，2012年至今全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从年初时相对较轻的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例. 央行今年内的两次降息，对于很多贷款合同约定“按年调整”的购房者来说，将从2013年1月1日开始兑现降息利好。首套房5年期以上房贷基准利率从原来的7.05%下调至6 .55%，5年期以上公积金贷款利率将从4 .90%降至4 .50%。降息举动对购房者实际省钱的意义并不大，但作为宏观调控手段，降息是释放了银行利率减少和促进房地产市场的信号，有利于鼓励购房者入市。 财政部部长谢旭人的一篇署名文章，再次将房产税推到舆论的风口浪尖。文章中指出，要深化房地产税制改革，构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。而谢旭人在文章中提出的“认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革”，无疑成为房产税试点扩围的明确信号。 备受瞩目的十八大圆满召开，会议强调坚持房地产调控不放松，继续抑制投资投机，完善房产税等长效机制，同时对保障房、经济适用住房和普通商品房加大支持力度。同时中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议主要提出了以下六点内容：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。继续坚持房地产调控政策不动摇；创新农业经营体制，加快发展现代农业；化产业结构战略性调整。着力增强创新驱动发展新动力集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路；强民生保障，提高人民生活水平；深入研究全面深化体制改革的顶层设计和总体规划，明确提出改革总体方案、路线图、时间表。 时间 推出政策 市场反映 1月 今年，重庆高档住房的房产税征收门槛将提高两成。重庆主城区个人住房房产税征收门槛将提高至12152元/平方米。 而2012年房产税征收范围扩大已成定局。从长远来看，限购政策毕竟是一项行政手段，虽然短期内抑制了投机需求，但是并不利于房地产市场的长期健康稳定发展。由此观之，房产税很有可能在接下来一段时间，成为楼市调控下的“最强阵容”。 2月 2012年2月初召开的人民银行金融市场工作座谈会提出，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。 在多数银行将首套房贷利率下调到基准利率之后，部分银行继续扩大优惠幅度，针对首套房贷利率给出了10%至15%左右的折扣。但二套房贷“首付六成、利率上浮10%”的政策依然坚挺。 3月 温总理在“两会”记者会上，再次强调房价远远未