房地产行业分析报告解析.doc

房地产行业分析报告 1、国内房地产市场分析 2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大试点上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大 试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。各地正在启动城乡统筹的多规合一(土地规划、产业规划、人口规划、详控规划)的综合发展空间规划的制定。市场集中度正处在不断提高的过程中，真正的房地产企业主动转型时期已经到来近几年北京的房地产业发展很快。住房制度改革有效刺激了房地产开发投资，以住宅为主的房地产投资成为带动全市投资增2012年以来全社会固定资产投资累计增速（%） 房地产开发和销售 　1-5月，全市完成房地产开发投资1041亿元，比上年同期增长3.2%。5月末，全市商品房施工面积12017.6万平方米，比上年同期增长7.9%；其中，商品住宅施工面积6134.9万平方米，增长1.6%。商品房本年新开工面积822.5万平方米，下降27.9%；其中，商品住宅新开工面积483.5万平方米，下降0.3%。 1-5月，全市商品房竣工面积581.3万平方米，比上年同期增长53.4%；其中，商品住宅竣工面积306.6万平方米，增长29.3%。 1-5月，全市商品房销售面积454.3万平方米，比上年同期下降33.6%；其中，商品住宅销售面积328.8万平方米，下降34.9%。 2012年以来商品住宅销售面积累计增速（%）近两年，北京市每年新增人口约在20多万户，新建住宅也在20万套以上，如此看来，新建住房应该能解决新增人口的住房需求。但仔细分析北京市住宅市场的供应结构，供需失衡的状态实际上还在延续。 住房供给滞后于人口增长，自住房或改善供需失衡2013年北京市一共出让住宅用地1261公顷。按容积率1.8～1.9计算，可以转化为2300万平方米住宅。按套均100平方米计算（下同），大约能供应新房23万套。其中，1300万平方米是各类保障房，约占56.5%，合计约13万套；227万平方米为自住型商品房，约占9.9%，合计约2.2万套；纯商品房其实只有773万平方米，合计如此可以估算出，2013年北京市新增人口20万户左右，新建23万套住宅，表面上看基本能解决新增人口的住房需求，还可以富余几万套给改善性需求。但事实远非如此简单。首先，北京市即将迎来一个改善性需求的峰值。据中原地产市场研究部的分析，2009年，北京市的住宅价格大幅上涨，很多购房者当时买的都是刚需盘，按照通常的5年财富增值期推论，当年的“刚需族”如今大都有相当财富积累。随着孩子日渐长大，加之单独二胎政策的叠加作用，选择换房的家庭会多于往年。也就是说，可以初步预判改善型住宅的一个成交峰值会出现在2014年到2015年。再者，在北京市，新增人口想拥有自有住房，大部分还是依靠商品房。有产权的保障房，对于一部分有资格的人群来说价格依然偏高，负担起来有困难。另一方面，有一定经济能力的购房者又不具备购买保障房的资格。而且对有资格也有购买能力的人群而言，更大的问题是轮候时间太久：2013年，北京市保障房轮候家庭目前总数约为30万户，其中廉租房2.8万户、经适房9.4万户、限价房17.5万户，而出让的地块所能提供的各类保障房只有13万套，这就意味着有十几万家庭只能继续轮候等待。还要考虑解决各大部委、机关以及北京市各机关的分房需求。保障房在一定程度上陷入“有资格的买不起，买得起的没资格”的怪圈。 不改变优质资源的集中配置，人流还将继续涌向特大城市按照现在的人口增长快于商品房增长速度3倍看，每年最少有2/3的外来人口的住房需求得不到解决，10年之后将会创造出至少7倍左右现在人口规模的无房人群，合计360万左右无房人口。北京市特大城市周边将会出现几个甚至十几个卫星城市，这些城市依托中心城市的发展而发展，但如果这些卫星城市没有建立自己的支柱产业，很有可能沦为中心城市的“殖民城市”，作为中心城市就业人口的居住地，承担这部分人口的环卫治理、医疗教育和基础设施建设需求而很难获得税收收益，城市建设和管理将会形成很大负担。 控制建成区开发强度，疏散特大城市的产业和规模 从长远来看，改善特大城市失衡的住房供需关系，治本之策还在持续增加供给，并适当缩减城乡规模，并从节地的角度出发，按容积率征收房产税。加大住房用地供应，控制户型平均规模。一线城市近几年，虽然不断加大住宅用地供应，但就城镇人口和新增城镇人口的人均住房用地这个指标来看，一线城市的