房地产估价实习报告解析.doc

房 地 产 估 价 实 习 报 告 班 级:1104504 学 号:18 姓 名:刘鑫毓 指导老师: 2013年12月20日 报告摘要…………………………………………………………… 致委托方函………………………………………………………… 估价师申明………………………………………………………… 估价的假设和限制条件…………………………………………… 估价结果报告……………………………………………………… 委托估价方 收托估价方 估价对象 估价目的 估价时点 价值定义 估价依据 估价原则 估价方法 估价结果 估价人员 估价作业日期 估价报告应用有效期 估价技术报告……………………………………………………… 个别因素分析 区域因素分析 市场背景分析 最高最佳使用分析 估价方法使用 估价测算过程 附件………………………………………………………………… 估价师心得………………………………………………………… 【报告摘要】? 本次估价的为益阳市桃花仑东路一家服装店，建筑面积为35㎡。用途主要为出售服装，该商铺为砖混一等结构，为普通档次内外装饰，位置临街，处于益阳市中心城区范围。该房地产法定用途为商业，其土地使用权现状为出让。目前用于租赁经营，报告详细分析了这些因素后，按照合法原则和相关法规，经商业装修和签订租约的状况加以评估。报告采用了成本法，收益法以及市场比较法进行评估，最终以简单的算术平均法确定估价对象于估价时点（2013年12月20日）的现状公开市场价格，最终估价结果为207902元，折合每平方米5940元。 湖南城市学院 致?委?托?方?函? 王先生：? 依据王先生委托，我事务所对坐落于益阳市桃花仑东路服装店的房地产进行市场价格评估，为贵房地产将来拍卖提供参考依据，估价时点为2013年12月20日。?本事务所根据估价目的，遵循独立，客观，公正的原则，运用科学的股价办法，并且根据国务院，建设部，原国家土地管理局，国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律，?法规和文件，技术规程等操作规范，在认真分析贵政府提供的有关资料以后，按照《中华人民共和国房地产管理暂行办法》?《房地产估价规范》?和建设部颁发的《城市房地产市场估价管理暂行办法》等规定，经过周密准确的测算，结合估价经验于对影响房地产市场价格的因素分析，于估价时点可能实现的市场价值人民币101002.65元，折合每平方米2885.79元。 现将完成的估价报告提交给您。 湖南城市学院 法定代表人：刘鑫毓 2013.12.20 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 4、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。 6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。 7、如未得到本事务所的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。 8、最后，根据本事务所的一贯作法，我们必须申明，本估价报告书仅供委托方使用，本事务所不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部分内容的任何责任。 估 价 师： 刘鑫毓 注册房地产估价师：薛 姝 审 核：薛 姝 估价的假设和限制条件 估价假设条件 （一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,但考虑其他因素的影响,其拍卖底价可能会低于其市场价值。 （二）本次估价基于以下概念： 所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的遵循估价原则，运用估价办法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算制定的活动。 所称客观合理价格，是指对应于某中估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受。通常客观合理价格是指在公开市场