2010年我国房地产调控政策回顾与总结..docVIP

2010年我国房地产调控政策回顾与总结 崔霁 王佩 2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。2010年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）为标志，以“平稳发展”为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）为标志，以“坚决遏制房价过快上涨”为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实“国十条”为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮调控以“巩固调控”为总体基调。 一、2010年我国房地产调控政策特点 纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点： 1、三轮调控“一轮严于一轮” 三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台“国十一条”；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由“平稳发展”转向“坚决遏制过快上涨”；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着“金九银十”的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对“国十条”进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进 行“限购”等。 而被很多业界称为“房地产新政”的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策；有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。 2、既调“需求”，又调“供应” 调控——平静——反弹——再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控： 需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。 供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。 3、严“商品房”，宽“保障房” 主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。 4、行政手段“一轮强于一轮” 三轮调控总体上从扭转供需关系为切入点，在土地总量增加的支持下，加大中小户型商品住房面积，对建设住宅用地进行结构性调整，弥补了多年执行不力的保障性住房。强化和严格差别化信贷和税收政策，提高了首次购房和二套住房的首付比例和利率，并在全国停止对家庭第三套房的贷款。以经济手段为主，如差异化的信贷政策、税收政策、利率、增加供应等；短期性行政措施为辅，如“限贷”、“限购”、“限价”、“限外”等。但行政手段在第一、二轮调控中并不明显，在第三轮调控中表现十分明显，主要是各地出台了“限购”这样一个较为强制的行政手段。 表格1 2010年第一轮调控主要政策列表 发布机构 时间 政策条目 政策内容 国务院 办公厅 1月 7日 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设； 增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率； 加大差别化信贷政策执行力度； 继续实施差别化的住房税收政策； 加强房地产信贷风险管理； 继续整顿房地产市场秩序； 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理； 加强市场监测； 力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题； 确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款； 落实差别化的土地、金融、税收等政策。 表格2 2010年第二轮调控主要政策列表 发布机构 时间 政策条目 政策内容 国务院 办公厅 4月 17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 统一思想,提高认识.坚决遏制部分城市房价过快上涨； 建立考核问责机制； 实行更为严格的差