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开发成本的分摊方法（1） 1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法 ???????不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明 D0}3SxY ?e34l U ?　　（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊： Uqcv]IGy ?　　1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 Os t p88z ?　　2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 qSzLXK_+ ?　　3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 RA o?rpR-V ?　　（一）交易情况 *OH-5/mR] ?　　某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。 U3$`)l ?　　（二）按占地面积分摊土地出让金 khM?^ ?　　1.公寓应分摊的土地出让金为： T1D f*. ?　　按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 5(5FYr
. ?　　公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 \D$n ~+ ?　　2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： bcj la18 ?　　（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下： IjU(m@;3U ?　　不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 1{ J);qR ?　　（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 sp?[Ujxl ?　　公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。 LroW f!Rf ?　　3.本次清算应负担的土地出让金： )!P{$M ?　　本次清算应负担的土地出让金531万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。 6;NE[;*U~ ?　　（三）按建筑面积分摊土地出让金 .TijQC } ?　　1.公寓应分摊的土地出让金为： R!8\0Png^ ?　　（1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米＋公寓建筑面积16000平方米＝31000平方米 hd\^r$W ?　　（2）公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。 SO
{.z7* ?　　2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： zNC (q% ?　　（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金 Fo6K[I7 ?　　不可售面积应负担的土地出让金16万元＝不可售建筑面积500平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米）。 U%O`!*%0O ?　　（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金 8`P(4K( ?　　公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元＝公寓应分摊的土地出让金516万元－不可售面积应负担的土地出让金16万元。 ,i //dn ?　　3.本次清算应负担的土地出让金： wNP:l E ?　　本次清算应负担的土地出让金450万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元×已出售比例90%。 C|}dX,Yy ?　　三、开发成本分摊、分配方法 ;W:;8 ?　　（一）交易情况 }y)eseQ ?　　某房地产开发公司开发一幢公寓，开发成本为3450万元。建筑面积15000平方米，可售面