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房屋修缮管理 第一节 房屋修缮管理概述房屋修缮在物业管理中的地位与作用 （一）房屋修缮的概念 房屋修缮是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。 （二）房屋修缮管理在物业管理中的地位与作用 房屋修缮是物业管理中的一项基础性工作，房屋修缮管理在整个物业管理工作中具有重要的地位和作用。 从物业自身的角度看 从房地产业的角度看 从物业管理企业的角度看 从使用和社会的角度看 为加强对城市房屋修缮的管理，建设部1991年发布了《城市房屋修缮管理规定》。这是房屋修缮管理的指导性文件。 此外，建设部以及各级地方政府又先后制定了一系列法规和规定，对不同产权情况和管理体制下的房屋修缮管理责任的划分、修缮费用的负担、修缮管理的内容等做了相应的规定，这些也都是物业管理企业在房屋修缮管理中要遵照执行的。 房屋修缮责任的划分 房屋修缮责任的划分是为了确定物业管理企业、业主和使用人应分别承担的修缮责任和担负修缮费用的界限。其基本原则有3条： 新建房屋在保修期内 新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。 保修期计算一般如下： 民用与公共建筑的土建工程为1年； 建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月； 建筑物的供热、供冷系统为1个采暖、供冷期； 室外的上下水和小区道路为1年。 保修期满后 保修期满后，由业主承担房屋修缮责任，并承担修缮费用。对业主委托物业管理企业管理的物业，具体规定如下： (1) 物业管理企业承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。 修缮费用按建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》执行。由各业主按业权比例分担，做法是建立物业维修基金，事先向各业主按比例收取，在全体业主的监督下专款专用。 上述修缮责任及费用应在物业管理委托合同中写明。 (2) 业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。 自用部位和自用设备是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。业主可自行修缮，也可委托他人或物业管理企业修缮。但物业管理企业都负用检查监督的责任。修缮费用由业主支付。 其他情况 凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。 物业管理企业房屋修缮管理的内容 物业管理企业在政府房地产行政主管部门的指导和监督下，对所管物业范围内的房屋修缮负有全面管理的职责。房屋修缮管理的内容包括房屋修缮的计划管理、技术管理、质量管理、施工管理、资金管理等五方面。 房屋修缮计划管理 （二）房屋修缮技术管理 房屋修缮的技术管理是对房屋的查勘、鉴定、维修、使用等各个环节的技术活动和技术工作的各种要素进行科学管理的总称。根据《房屋修缮技术管理规定》，物业管理企业房屋修缮的技术管理工作包括： 组织查勘、鉴定，掌握房屋完损情况，按房屋设计用途和完报情况，拟定修缮方案。 加强日常养护，有计划地组织房屋按年轮修。 分配年度修缮投资、审核修缮方案和工程预决算，与施工单位签订施工合同，并履行合同规定，以尽可能少的费用，取得尽可能大的修缮效果。 配合施工部门，对住户进行适当安置，保证修缮工程按时开工，配合施工单位顺利完成施工任务。 工程进行中，监督施工单位按规定要求施工，确保修缮工程质量，竣工后，进行工程验收。 组织自行施工的修缮工程的施工管理，进行工料消耗和质量检查鉴定， 建立健全房屋技术档案，并进行科学管理。 （三）房屋修缮质量管理 房屋修缮的质量管理在房屋修缮管理中是最重要的一环。《城市房屋修缮规定》对质量修缮工程的质量做了严格的规定，物业管理企业应遵照执行。同时，还应遵守《建设工程质量管理办法》的相应要求。其主要内容有： 1．强化修缮工程质量监督 2．加强修缮工程质量检查和验收 完善修缮工程质量保修制度 （四）房屋修缮施工管理 房屋修缮施工管理指物业管理企业为实现房屋修缮的总目标，针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节和监督等管理工作。 一般有2种情况：一是物业管理企业自己拥有一支维修养护队伍来进行修缮工程的施工；二是物业管理企业自己没有维修队伍，对房屋的修缮工程实行招标，或以承包方式把房屋的维修养护承包给专业维修队伍。具体内容见《房屋修缮工程施工管理规定》。 （五）房屋修缮资金管理 物业管理企业用于房屋修缮的资金，其来源除业主缴交的维修基金，以及物业管理服务费中的一部分外，还包括物业管理企业开展多种经营收入的部分盈余。维修基金用于大、中修，物业管理服务费中的一部分用于日常物维修养护，开展各种经常收入中的部分盈余主要是弥补修缮资金的不足。 房屋损坏原因 房屋的基本功能与要求 房屋应满足安全性、适用性、耐久性三项基本功能要求。随着国民