校本部教职工住宅小区物业管理实施方案解析.docVIP

江西理工大学校本部教职工 住宅小区物业管理实施方案 （讨论稿） 为进一步加强和规范校本部教职工住宅小区管理（以下简称“小区管理”），使广大教职工拥有一个安全、整洁、舒适、文明、和谐的居住环境，根据国家有关法律法规与学校实际情况，制定本小区管理实施方案。 一、小区管理定位 目前，校本部教职工住宅小区车辆交通与治安消防的管理由保卫处负责，环境卫生、绿化、公共或公用设施设备的管理由后勤产业集团负责，房屋的入住（福利分房、租借）管理由资产管理处负责，整个小区管理较为分散，存在多头管理；同时，在现实管理过程中也出现了一些问题，如房屋出租出借、外来人员随意进出、宠物管理无序等。为此，有必要对整个小区管理进行改革。 根据对小区情况的摸底，经酝酿、沟通，并结合市场行情，拟对小区按市场化运作机制实现统一的物业管理。 二、小区管理目标 年、基本服务公共服务便民服务服务承诺标准、 （二）物业费用测算（按市场化运作机制实现全方位物业管理） 1.物业公司人员编制 物业人员编制拟控制在40人以内，建议：物业主管1人、服务中心接待接线员1名、出纳1名、水电维修员1名、绿化养护员1名、安防员1人，保安员21名、保洁员12名、机动1名。 2.前期投入费用测算 费用项目 子项目 数 量 费用小计 备 注 前期投入费用 办公场地布置 1批 5000 标识系统 1批 2000 办公用品 1批 5000 保洁机具 1批 5000 安防器械 1批 5000 维修工具 1批 10000 费用小计 32000元 3.物业年度费用测算 物业年度费用估计每年在120万元左右（首聘期实施时控制在120万元以内，具体以合同价为准），具体测算依据如下： 费 用 项 目 月支出额（元） 年支出额 （元） 所占比重 （%） 单位面积成本（元／年） 备 注 （一）人工费 62300 747600 64.82% 7.47 （二）办公费 4540 54480 4.72% 0.54 （三）固定资产折旧费 828 9936 0.86% 0.10 （四）低值易耗品摊销费 1105 13260 1.15% 0.13 （五）设施设备维护维修费 2400 28800 2.50% 0.29 （六）清洁绿化费 8205 98460 8.54% 0.98 （七）安防费 500 6000 0.52% 0.06 （八）不可预见费 2396 28752 2.49% 0.29 （九）社区文化费 2468 29616 2.57% 0.30 （十）管理佣金 5932 71184 6.17% 0.71 （十一）法定税费 5441 65292 5.66% 0.65 按收入合计的6%计提 合 计 96115 1153380 100.00% 11.53 （三）物业收费分担与收取建议 1.物业年度费用由学校和住户分担。 2.考虑到增加了服务内容，提高了服务要求，建议适当提高教职工物业管理收费标准，重点提高校外人员物业管理收费标准（按赣州市同类小区物业管理收费标准）。 3.建议收费标准如下： ①物业管理费教职工住户按0.5元/㎡·月收取，校外住户按不低于1元/㎡·月收取； ②露天车位教职工按20元/月收取，架空层车位教职工按30元/月收取，校外住户按不低于120元/月收取。 校外住户暂按上述标准，待《江西理工大学住房管理暂行办法》出台后再明确。另外，上述标准为首聘期收费标准，以后聘期视实际情况与市场行情调整。 八、小区管理相关建议 考虑到小区存在部分围墙高度不够，东苑小区无法完全封闭，车辆进出缺乏智能化管理，西苑小区停车位不能满足需求等问题，为此，建议对部分小区围墙进行加高、对小区大门安装车辆进出智能管理系统、在西苑小区增加停车位，所需经费由学校投入。 附件一：小区管理内容 附件二：小区管理要求 附件三：小区物业管理人工费、办公费等费用测算表 资产管理处 2015年3月19日 附件一： 小区管理内容 （一）房屋及设施设备管理 1.建筑公共部位的维修、养护和管理 包括公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等的维修、养护共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备等维修、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等组织开展社区文化娱乐活动配合当地公安机关进行安全监控和巡视等对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项 附件二： 小区管理要求 （一管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上